宅地建物取引士資格試験の「売主の担保責任」を解説

宅建合格のために必要な「売主の担保責任」の学習すべき点は?

売主の担保責任

売主の担保責任とは売物に問題があった場合の売主の責任のことを言います。
言い方を変えれば、欠陥のある物を買わされた買主は、売主に文句が言えるということです。

では、「どのような場合」に「どういった文句」が言えるのか?
表にまとめましたので、表を見ながら、一つ一つ解説していきます。

どういった場合に? どういった文句が言えるか? いつまで主張できるか?
目的物の状況 買主 契約解除 損害賠償 代金減額 期間制限
①全部が他人の物 善意 × なし
悪意 × ×
②一部が他人の物 善意 知ってから1年
悪意 × × 契約してから1年
③数量が不足 善意 知ってから1年
悪意 × × ×
④地上権等があった
場合
善意 × 知ってから1年
悪意 × × ×
⑤抵当権等が実行
された場合
善意 × なし
悪意 ×
⑤隠れた瑕疵が
あった場合
善意 × 知ってから1年
悪意 × × ×

全部他人物売買
売主の売った物が全部他人の物であった場合
⇒こんなことありえるの?と思うかも知れませんが、事実、売主Bが売ろうとしている物を
現在の持ち主Aと手付金を入れて売買契約し、売主Bが買主Cに売る場合がそれにあたります。
この場合、残金を持ち主に渡さないと売り物を買主に渡せないわけで、
実際、渡せなければ担保責任が生じるということです。
この場合、契約解除損害賠償請求の2つを同時にすることも可能です。

一部他人物売買
売主の売った物が一部が他人の物であった場合
この場合、一部が他人のもので、その部分だけ引渡をうけれなければ、その分を減額請求できると言うわけですね。この場合、善意悪意関係なく減額請求ができる点を覚えましょう。
さらに、期間制限について、悪意の場合は、契約時から1年以内に行使しなければ、行使できなくなってしまいます。

数量不足・一部滅失】 
売主の売った物が契約内容より少なかった場合
この場合、善意であれば、契約解除損害賠償請求代金減額請求も全て可能です。
一方、悪意は何も責任追及できません

用益的権利による制限 ようえき
売主の売った物に地上権、地役権、質権など使用収益することを制限する権利がついていた場合

担保的権利による制限
売主の売った物に抵当権など権利実行により所有権を失ってしまう場合
この場合、善意でも悪意でも契約解除損害賠償請求はできます。
抵当権設定されている場合に期限制限がないのは競売されると、買主の手元には何も残らなくなるからです。

瑕疵担保責任
売主の売った物に隠れた瑕疵(欠陥)があった場合
買主が善意の時のみ、契約解除損害賠償請求ができます。
⇒宅建業法による「瑕疵担保責任の特約制限」は必ず確認してください!


  • 原則、買主が善意の場合、契約解除と損害賠償請求はできます。
  • 原則、買主が悪意の場合、売主に対して何の責任追及もできません。
  • 例外として、全部他人物の場合、悪意でも契約解除はできます。
  • 例外として、抵当権の存在にについて悪意でも、契約解除、損害賠償請求はできます。
  • 代金減額請求ができるのは、一部他人物売買の場合と、数量不足について善意の場合のみです。
  • 原則、責任追及できる期間は「知ってから1年」です。
  • 例外として、全部他人物の場合と抵当権等が付いていた場合は責任追及の期限はありません。
  • 例外として、一部他人物を悪意で購入した場合、代金減額請求できるのは、契約してから1年間以内です。
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