宅地建物取引士資格試験の「不動産登記」を解説|宅建通信講座

宅建合格のために必要な「不動産登記」の学習すべき点は?

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不動産登記

不動産登記とは、土地や建物について、誰が権利を持っているかを明確にし、公開することにより、不動産取引の安全と円滑を図る制度のことをいいます。

具体的には財産である土地や建物の 物理的状況(所在、面積など)と権利関係(所有者の住所氏名、担保権の有無・内容など)を、法務局(登記所)という国家機関が管理する帳簿(登記簿)に記載することによって行われます。
登記には「当事者の申請」 「嘱託」のほかに「職権」による登記があります。

登記簿とは

不動産登記簿には、「土地登記簿」と「建物登記簿」があり、土地、建物ともに表題部権利部から成り立っています。

  • 表題部
    不動産の物理的情報が記載されています。
    土地・・・所在、地番、地目、地積など
    建物・・・所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積など
  • 権利部
    所有権や抵当権などの権利に関する情報が記載されており、甲区(所有権に係る情報)と乙区(所有権以外に係る情報)に分けれています。
    甲区・・・所有権や所有権の差押など
    乙区・・・抵当権や地上権など

不動産登記

順位番号と受付番号

上記謄本を見ていただくと、権利部一番左に順位番号、権利部の真ん中に受付番号があります。
この二つについて重要な部分を解説します。

順位番号というのは、甲区だけもしくは乙区だけに着目して、登記された順番を表しています。
受付番号というのは、甲区も乙区も含めて全体から見て、登記された順番を表しています。

登記の公開

登記記録は、誰でも手数料を納付すれば、登記情報(登記事項証明書)の交付を請求できます。 また、法務局に出頭しなくても、送付請求もできます。 今では、インターネットからオンラインで謄本を取得することが多いですね。
また、二個の登記所の管轄区域にまたがっている一個の不動産の登記簿は 指定された登記所においてのみ備え付けてあります。 それゆえ、どちらの登記所にもあるわけではありません

登記申請義務

表示の登記については1ヶ月以内の登記義務があります。
どういうことかというと、新築すると、所有者は表題登記(表示に関する)をしなければなりません。例えば、「木造2階建ての床面積98㎡の建物を新築しましたよ」っと公開することです。 これは必ず登記しなければなりません。
していないと、登記官職権(自らの権利)で行うこともあります。
このように登記官が職権で登記をすることを「嘱託登記」と言います。
権利部については、登記申請義務はありません。
つまり、中古の家を買ったからと言って所有権移転登記をしなくてもいいということです。
しかし、登記をしないと第三者に対して対抗することができなくなるので、二重譲渡されて、登記をされたら、悪意の第三者であっても所有権を取られるので注意が必要ですね。
また、嘱託登記はできないので、必ず、権利部についての登記は行いましょう。

登記の申請者

原則、登記申請は権利者と義務者が共同して登記をしなければなりません。
つまり、不動産の売買を行った場合、売主と買主が共同で登記申請しなさいということです。
例外として、相続の場合、単独で行うことができます。

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