平成29年(2017年)問26/宅建過去問

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C(消費税課税事業者)は借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDの間での賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか、なお、1か月分の借賃は9万円(消費税等相当額を含まない。)である。

1.建物を店舗として貸借する場合、当該賃貸借契約において200万円の権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいい、消費税等相当額を含まない。)の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は220,000円である。

2.AがBから49,500円の報酬を受領し、CがDから49,500円の報酬を受領した場合、AはBの依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。

3.Cは、Dから報酬をその限度額まで受領できるほかに、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。

4.建物を居住用として貸借する場合、当該賃貸借契約において100万円の保証金(Dの退去時にDに全額返還されるものとする。)の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は110,000円である。


 

 

 

 

 

 

【答え:1】


宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C(消費税課税事業者)は借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDの間での賃貸借契約を成立させた。なお、1か月分の借賃は9万円(消費税等相当額を含まない。)である。
1.建物を店舗として貸借する場合、当該賃貸借契約において200万円の権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいい、消費税等相当額を含まない。)の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は220,000円である。

1・・・正しい

平成29年問26-1:宅建過去問解説

居住用建物以外の貸借の場合、権利金の授受があれば、権利金を売買代金として、報酬計算ができます。そして、この「権利金を基にして計算した報酬」と「賃料を基に計算した報酬」の大きい方が報酬額の上限となります。 今回、「店舗」の貸借なので「居住用建物以外」の貸借です。そして、権利金は200万円なので、200万円を売買代金として報酬を計算します。

■①権利金を基に計算した報酬額の上限

200万円×5%=10万円
これに消費税を加えると、11万円です。
つまり、宅建業者Aは貸主Bから10万円、宅建業者Cは借主Dから10万円を受領することが可能です。
「Aの受領できる報酬額」+「Cが受領できる報酬額」は22万円が上限です。

■②賃料を基に計算した報酬額の上限

「Aの受領できる報酬額」+「Cが受領できる報酬額」は11万円が上限です。

①と②とを比べると①22万円の方が大きいのでこちらが上限となります。

 


宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C(消費税課税事業者)は借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDの間での賃貸借契約を成立させた。なお、1か月分の借賃は9万円(消費税等相当額を含まない。)である。
2.AがBから49,500円の報酬を受領し、CがDから49,500円の報酬を受領した場合、AはBの依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。

2・・・誤り

広告費については、依頼者から特に広告を行うことの依頼があり、その費用の負担につき事前に依頼者の承諾があった場合、「報酬とは別に」、広告費を受領することはできるので、本肢は誤りです。

ちなみに、賃料が9万円なので、「Aの受領できる報酬額」+「Cが受領できる報酬額」は9万9000円が上限です。

そして、本肢は「AがBから49,500円の報酬を受領し、CがDから49,500円の報酬を受領」となっているので、上記上限を満たしているのでこの部分は正しいです(違反しません)。

 


宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C(消費税課税事業者)は借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDの間での賃貸借契約を成立させた。なお、1か月分の借賃は9万円(消費税等相当額を含まない。)である。
3.Cは、Dから報酬をその限度額まで受領できるほかに、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。

3・・・誤り

まず、報酬(国土交通大臣の定める上限額以内)はもちろん受領してよく、 それ以外に宅建業者が受領できる金銭については
①依頼者からの依頼に基づく広告費用 および ②依頼者の特別の依頼に基づく費用(遠隔地への旅費等 )だけです。

つまり、「第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価」は受領することはできません。 したがって、本問は誤りです。

 


宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C(消費税課税事業者)は借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDの間での賃貸借契約を成立させた。なお、1か月分の借賃は9万円(消費税等相当額を含まない。)である。
4.建物を居住用として貸借する場合、当該賃貸借契約において100万円の保証金(Dの退去時にDに全額返還されるものとする。)の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は110,000円である。

4・・・誤り

平成29年問26-4:宅建過去問解説

「居住用建物以外」の貸借の場合、権利金の授受があれば、権利金を売買代金として、報酬計算ができます。

本肢は「居住用建物」です。さらに「保証金」は「退去時に全額返還されるもの」なので、この保証金を売買代金として報酬計算することはできません

したがって、通常通り、賃料による報酬計算により上限を計算します。

つまり、「Aの受領できる報酬額」+「Cが受領できる報酬額」は9万9000円が上限です。

したがって、「A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は110,000円である」と言う記述は誤りです。

平成29年度(2017年)宅建試験・過去問

内容
問1 代理(復代理)
問2 物権変動
問3 共有(判決文)
問4 民法の条文
問5 売買契約
問6 相続
問7 請負
問8 連帯債務
問9 法定相続分
問10 不動産質権・抵当権
問11 借地権
問12 借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 農地法
問16 都市計画法
問17 都市計画法
問18 建築基準法
問19 建築基準法
問20 宅地造成等規制法
問21 土地区画整理法
問22 その他法令
問23 所得税
問24 固定資産税
問25 地価公示法
問26 報酬
問27 瑕疵担保責任の特約制限
問28 業務上の規制
問29 監督処分
問30 宅建業法総合
問31 8種制限総合
問32 営業保証金
問33 重要事項説明
問34 業務上の規制
問35 帳簿,従業者名簿
問36 免許
問37 宅地建物取引士
問38 37条書面
問39 営業保証金と保証協会
問40 37条書面
問41 35条書面
問42 広告規制
問43 媒介契約
問44 免許
問45 住宅瑕疵担保履行法
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物
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