【問1】請負
Ａが建築業者Ｂとの間で建築の請負契約を締結した。 工事完成後、建物に瑕疵があり、目的を達成することができなかったとしても、 注文者Ａは契約解除をすることができない。
【解答】
×
■まず、契約解除とは、
契約が成立したにもかかわらず、
「①期限を過ぎても契約が履行されない状況にある場合」や、
「②債務の履行ができなくなっている場合等」に、
契約関係を解消することで、当事者を当該契約の拘束力から解放するための制度です。
契約したけど果たしてくれないなら、その契約を続けていても意味がないので
その契約を解消するために契約解除があります。
■そして、契約解除の方法は、
①原則、債権者が相当の期間を定めてその履行の催告をする必要があります。（＝催告による解除）
そして、上記期間内に履行がない場合に解除できます。
②例外として、履行不能等の場合、催告しても意味がないので、催告をせずに直ちに解除することができます。
ここまでを前提知識として、本問について具体例を使って考えます。
例えば、宅建個別７様が、建築業者Ｂに住宅建築の依頼をしたとします。
建築を依頼した目的は「住むため」です。
この場合、「注文者は宅建個別７様」で、「請負人が建築業者Ｂ」です。
建築が完了し、宅建個別７様が引渡しを受けて住んでみたら、家が傾ていて、こんな家に住んでいたら、頭がおかしくなるような場合、「目的を達成できない瑕疵」があると考えられます。
この場合、住むことを目的として契約をしているわけなので
建築業者Ｂは、住める建物を引渡す義務を負います。
しかし、現状住めない建物を引渡しているので、
契約したことがきちんと履行されていません（契約不適合という）。
この場合、宅建個別７様は「住めるように、2か月以内に建物の傾きを直してください！と請求して」、この期間内に、直してくれない場合は契約解除をすることができます。
よって、本問の「注文者Ａは契約解除をすることができない」は誤りです。
ちなみに、2か月というのは、具体例で、状況によって異なります。
この具体的な期間は気にしなくても大丈夫です。
■また、契約解除をした上で、注文者Ａに損害があれば、建設業者Ｂに対して、損害賠償請求も可能です。
【問２】免許基準
宅地建物取引業者Ｂ社の使用人であって、Ｂ社の宅地建物取引業を行う支店の代表者が、刑法第222条（脅迫）の罪により罰金の刑に処せられたとしても、Ｂ社の免許は取り消されることはない。
【解答】
×
「支店の代表者」は、「政令で定める使用人」です。
この政令で定める使用人が脅迫罪により罰金刑を受けたということは、
欠格の政令使用人を持つＢ社も欠格となるので免許を取消されます。
↓
詳細解説は本メールの最後に記します。（動画の内容です。）
まず、「宅地建物取引業者Ｂ社の使用人であって、Ｂ社の宅地建物取引業を行う支店の代表者」について
使用者であって支店の代表者＝政令で定める使用人（政令使用人）です。
政令使用人は支店長以外にも営業所の所長である「営業所長」も政令使用人です！
①欠格者は誰か？
「脅迫罪＋罰金刑」を受けた政令使用人が欠格者です。
②法人なので、「法人自身」「役員」「政令使用人」に欠格者がいれば、欠格となる。
今回は政令使用人に欠格者がいるから、Ｂ社は欠格となり、免許取消しを受ける。
ここまでは本問の解説です！
さらに一緒に考えてほしいことは、下記４つです。
ⅰ.この政令使用人がＢ社を辞めた場合どうなるか？
ⅱ.この政令使用人が支店長の職をとかれ、平社員になったらどうなるか？
ⅲ.Ｂ社はいつになれば免許と受けられるか？
ⅳ.政令使用人は取引士の登録を受けられるか？
ⅰについて
政令使用人がＢ社を退職すれば、Ｂ社に欠格者はいなくなりますよね！
つまり②より、「Ｂ社自身」「役員」「政令使用人」の誰も欠格者ではないのですぐにでも免許を受けられるわけです。
ⅱについて
政令使用人が平社員になれば、「Ｂ社自身」「役員」「政令使用人」の誰も欠格者ではないのですぐにでも免許を受けられます。
ⅲについて
罰金を納付してから（刑の執行を受けてから）５年ではありませんよ！
罰金を納付してから（刑の執行を受けてから）５年間免許を受けられないのは、悪いことをした政令使用人本人です。
つまり、政令使用人は罰金を納付してから５年間欠格ということです。
ⅰ、ⅱの解説の通り、この政令使用人が「役員」「政令使用人」の地位から外れれば、Ｂ社はいつでも免許を受けられます。
もし、この政令使用人を「役員」「政令使用人」の地位においておくのであれば、
Ｂ社は、政令使用人が罰金を納付してから（刑の執行を受けてから）５年間は免許を受けられません。
ⅳについて
政令使用人は欠格者ですよね！？
つまり、取引士の登録も受けることができません。
もし、取引士の登録を受けているのであれば、登録消除されます！
登録消除されれば、取引士証を持っているのであれば、登録を受けた知事に、速やかに返納しなければなりません！
もし、返納しなかったら、１０万円以下の過料に処されます！
これらも全て重要なことなので何度か読み返して、政令使用人を自分自身に置き換えて、一つのストーリーとしてつなげて覚えていきましょう！
【問３】建築基準法
日影規制の対象となる区域について、その区域の存する地方の気候及び風土、土地利用の状況等を勘案して、都市計画で定められる。
【解答】
×
日影規制の対象となる区域は「地方公共団体の条例」で指定されます。
この問題は必ず取るべき問題です！
そして、併せて覚えるべきポイントは適用地域です。
日影規制は
「商業地域」「工業地域」「工業専用地域」は指定されないので併せて覚えてください！
今回は日影規制だけでなく、道路斜線制限、北側斜線制限、隣地斜線制限すべてを一発で覚える方法をお伝えします！
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