おはようございます！レトスの小野です！
『思い込みに注意！』
これは、「法律を正しく理解していない」ことを言っていません。
宅建レベルであれば、多少理解が間違っていても、その理解から答えが導ければそれでＯＫです！
注意していただきたい内容は「問題の思い込み」です。
過去問を何度も行って40点以上取ってくる方は
本試験で読み飛ばし、目についた単語から
「あの過去問だ！」
と思い込み答えてしまう。
実は、その過去問とは違うことを聞かれているのに
思い込みの結果間違える
意外とこんな凡ミスをする方が多いです。
今年の試験でもこんなミスしなかったでしょうか？
日ごろの勉強から「きちんと問題文を読む」習慣をつけましょう！
【問1】代理
委任による代理人は、本人の承諾を得たとき又はやむを得ない理由があるときでなければ、
復代理人を選任することができない。
【問２】損害賠償額の予定等
宅建業者Ａは自ら売主として、3000万円の土地付建物（未完成）を
宅建業者Ｂと売買契約を締結した。
債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を500万円、
それとは別に違約金として500万円と特約した場合、
本特約は、損害賠償の予定額と違約金を併せて600万円となる。
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【解答】
Ｘ
これを○と答えた方は、日ごろの勉強の仕方に気を付けてください！
「実力がある」から、「合格できる」わけではありません。
合格するためには実力だけでは不十分ということです。
勉強の仕方が重要なんです！
といっても、勉強の仕方を気にしない方が多いのですが・・・
あなたはどうですか？
本肢は
８種規制の一つである「損害賠償額の予定等の制限」です。
今回のポイントは８種規制は、
宅建業者間では適用されないということです。
つまり、下記制限はありません。
・「損害賠償額の予定」＋「違約金」は代金の２割を超えてはいけない！
・２割を超えた場合は、２割となる。（２割を超える部分のみ無効）
したがって、本肢のような特約をしても有効です。
【問３】国土利用計画法
Ａが所有する市街化区域内の面積2,000㎡の一団の土地を、
ＢがＡに対して有する金銭債権の担保として、
当該土地について代物弁済の予約を行おうとする場合には、事後届出をする必要がない。
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【解答】
Ｘ
代物弁済予約とは、
債務の弁済が期限内になされない場合に、不動産などの資産を金銭に代わって弁済する予約契約のことです。
そもそも、届出が必要な条件の一つに
「土地の所有権を取得する目的の移転または設定（権利性）」
があります。
売買は「移転」に該当しますが、本肢の「代物弁済予約」は「設定」に該当します。
つまり、「権利性」があるわけです。
さらに、その他の届出の条件である、「対価性」「契約性」も満たしているため、
代物弁済予約の場合も面積要件を満たせば、届出が必要となります。
本肢は多少難しいですが、過去問でも出題されていますし、
「代物弁済」「仮登記」「国土利用計画法」の複合問題であるため、
出題されてもおかしくない問題です。
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