【問1】弁済
物上保証人や担保不動産の取得者は債務者の意思に反して弁済することができる。
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【解答】
〇
正当な利益を有する第三者は、債務者の意思に反して弁済することができます！
正当な利益を有する第三者とは、
・物上保証人
・借地権上建物の賃借人（借家人）
・抵当不動産の第三取得者
・後順位抵当権者
などです！
つまり、
物上保証人や担保不動産の取得者は「債務者の」意思に反して弁済することができます！
【問２】免許の要否
地主Ｂが都市計画法の用途地域内の所有地を駐車場用地２区画、資材置場１区画、園芸用地３区画に分割したうえでこれらを別々に売却する場合、Ｂは宅建業の免許は必要である。
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【解答】
〇
まず、用途地域内の土地は、原則、「宅地」扱いです。
政令で定める公共施設用地は、宅地には該当しません。
本肢、駐車場用地、資材置場、園芸用地は「宅地」ですね。
そして、「宅地を別々に売却する場合」と書いてあるので、
「取引」および「業」にも該当するので、
Ｂは宅建業の免許が必要です。
ここは「宅地」の定義を問う問題です！
▼宅地とは？
↓
昨日もお伝えしましたが
免許が必要な場合はどういう場合でしょうか？
「①宅地or建物」について「②不特定多数の者と反復継続して（＝業）」「③取引」する場合です。
つまり、①～③の全てを満たす場合に免許が必要で、一つでも欠ければ免許は不要です。
この考え方に基づいて答えを導く訓練をしていきましょう！
【問３】農地法
ゴルフ練習場の建設の用に供するために市街化区域外の４ha以下の農地を取得しようとする場合は、都道府県知事の許可を受ける必要がある。
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【解答】
〇
結論から言えば、本問は正しい記述です。
「まず、市街化区域外であることを押さえましょう！
市街化区域内の農地、採草放牧地の場合、農業委員会への届出でＯＫですよね！
一方、市街化区域外となると原則許可が必要ですよね！
農地の転用＋権利移動については、面積に関係なく都道府県知事等の５条許可が必要です。
■なぜ、市街化区域内で転用する場合、４条５条の許可は不要で、届出だけでよいのでしょうか？
市街化区域はそもそも市街化を図る区域なので、言い換えると、「ドンドン建物を建てていく区域」とも言えます。
そのため、市街化区域内で転用（農地を宅地に）するということは、この市街化区域の目的に即しています。
したがって、許可までは必要なく、届出だけで足りるというように規制を緩和しています。
単に権利移動する場合の３条については「転用」はしないので、市街化区域の目的（ドンドン建物を建てていく区域）とは関係ありません。
したがって、市街化区域内の特例はないわけです。
