【問1】借家権
建物所有者Ａと借家人Ｂの間の借家契約後、Ａが当該建物をＣに売却した場合、建物の引渡しを受けて建物で居住しているＢはＣに対して賃借権を主張できる。
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【解答】
〇
Ａ－①賃借→Ｂ
｜
②売却
↓
Ｃ
建物賃貸借における賃借権の対抗要件は、「賃借権の登記」もしくは「建物の引渡し」です。
本肢では、借家人Ｂは建物の「引渡しを受けている」ので、借家人Ｂは第三者Ｃに賃借権を対抗できます。
ちなみに、本問における「借家人Ｂは第三者Ｃに賃借権を対抗できる」とは
第三者Ｃが借家人Ｂに対して明け渡せ！と請求しても、借家人は「引き渡しません！」と主張できることを指します！
【問２】免許
Ａ社（甲県知事免許）について、破産手続開始の決定があったとき、Ａ社の免許は当然にその効力を失うため、Ａ社の破産管財人Ｆは、その旨を甲県知事に届け出る必要はない。
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【解答】
×
宅建業者について破産手続開始の決定があったときは、その旨の「届出があった時」に「免許の効力は失われます」。
つまり、本問は、「当然に効力を失う」となっているので誤りです！
▼なぜ、破産しても、当然に（自動的に）免許が失効しないのか？
それは、この世にその会社が残るからです。
破産しても、その後、その法人の財産の分配や債務の弁済などを行い（精算という）、精算が終わるまで法人は存続します。
そのため、破産したがと言っていきなり免許が失効するわけではないのです。
一方、「個人業者の死亡」や「法人の合併」は話が異なります。
個人業者であるＡが死亡すると、その時点でＡはこの世からいなくなります。
同様に法人も、合併すると合併と同時に法人は消滅してこの世からなくなります。
つまり、「死亡時」「合併時」に免許を受けた個人や法人は「死亡や合併した時」に当然に、免許は失効するわけです。
この点は理解したらすんなりと頭に入るでしょう！
▼話はもどって、宅建業者が破産した場合の手続きは
「破産管財人」が破産手続き開始決定の日から30日以内に破産した旨の届出を行ったときに免許の効力が失われます。
【問３】国土利用計画法
宅建業者Ａが、自ら所有する市街化区域内の5,000㎡の土地について、宅建業者Ｂに売却する契約を締結した場合、Ｂが契約締結日から起算して２週間以内に事後届出を行わなかったときは、Ａ及びＢは６月以下の懲役又は１００万円以下の罰金に処せられる場合がある。
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【解答】
×
結論から言えば、本問の「Ａ及びＢ」という記述が誤りです。
①ＡがＢに土地を売却しているので、届出対象の取引となります。
※「売買」は、売買価格により地価が高騰する可能性があるので「取引対象の取引」に該当する
②次の届出対象面積を考えると、本問は市街化区域内の土地なので、2,000㎡以上の取引で届出が必要です。
（本問は注視区域・監視区域の記述がないので事後届出）
したがって、本問の場合、事後届出が必要です。
▼誰が事後届出をしなければならないのか？
事後届出が必要なのは（届出義務者）、権利取得者であるＢです。
売主であるＡは事後届出は不要です。
▼事後届出をしなかった場合の罰則は？
契約締結後２週間以内に届出をしなかった場合、６か月以下の懲役又は１００万円以下の罰金に処せられるのですが、
この罰則を受けるのはＢだけです。
売主Ａは事後届出の義務はないので、届出をしなくても罰則はありません。
したがって、本問の「Ａ及びＢ」という記述が誤りです。
本問にある通り、「事後届出は契約締結から２週間以内」であることも頭に入れておきましょう。
