【問1】債務不履行
ＡＢ間で土地の売買契約をした。
期日になっても買主Ａは売主Ｂに対して代金を支払わないため、売主Ｂも期日に土地の引渡をしませんでした。
この場合、代金を支払わなかったＡは履行遅滞となる。
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【解答】
×
Ａの代金支払い債務とＢの土地の引渡債務とは同時履行の関係になっています。
つまり、Ａは同時履行の抗弁権があるため、履行期を経過しても履行遅滞の責任は生じません。
同時履行の抗弁権とは、イメージすれば簡単です。
あなたが、スーパーで商品を買うとします。
その場合、お金を払って、商品を受け取りますよね？
あなたが「お金を払う行為」と
スーパーが「商品を引き渡す行為」は
同時に行われます。
つまり、あなたがお金を払わなければ、スーパーは「商品を引き渡しません！」と主張することができます。
このスーパーの引き渡さない権利を「同時履行の抗弁権」と言います。
■本問の場合、売主も買主も抗弁権があります！
もし、売主が履行提供していれば、買主の抗弁権は消滅し
逆に、買主が履行提供していれば、売主の抗弁権は消滅します。
本問を見ると、売主も買主も履行提供していないので
売主も買主も抗弁権があります！
同時履行の抗弁権と履行遅滞の関係をつなげて理解しましょう！
↓
【問２】３７条書面
貸主である宅地建物取引業者Ａが、借主と事業用建物の賃貸借契約を締結した場合、Ａは３７条書面を作成した上で借主に交付しなければならない。
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【解答】
×
自ら賃貸する場合は宅建業法の適用がありません。
つまり、Ａは借主に３７条書面を交付する義務はありません。
宅建業者が売買や交換で契約の当事者である場合には、
相手方に対して３７条書面を交付する義務があるが、
宅建業者が貸借の当事者である場合には、
相手方に対して３７条書面を交付する義務はありません。
ここは重要ポイントですね！！
必ず覚えておいてください！
ちなみに、なぜ、「自ら賃貸（貸主）」は宅建業法の適用がないか理解していますか？
貸主が不動産を貸す行為（自ら賃貸）は「取引」の定義に当てはまりません。
だから、貸主は宅建業法を行っていないわけです。
したがって、貸主は宅建業法の適用がないのです！
【問３】農地法
農業者が自己所有の市街化区域外の農地に自己の居住用の住宅を建設するため転用する場合は、農地法第４条第１項の許可を受ける必要はない。
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【解答】
×
農業者が自己所有の市街化区域「外」の農地を農地以外に転用する場合は、許可を受ける必要であります。
したがって、本肢は4条許可が必要なので×です。
誰の許可を受ける必要があるか？
知事（指定市町村の場合は市町村長）の許可が必要です。
本問が市街化区域「内」であれば、許可までは必要ではなく、農業委員会に届出をするだけでよいです。
「自己の居住用の住宅の建設」のための開発行為で許可不要となるのは開発許可（市街化区域「外」）ですね！
