【問1】担保物権
賃借人が賃料を支払わない場合、賃貸人は、賃貸した建物内にある賃借人所有の家具類を売却し、その代金から優先的に弁済を受けられる。
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【解答】
〇
先取特権は約定担保物権ではなく法定担保物権です。
それゆえ、債務者の債務不履行（本肢では、賃料を支払わない場合）があれば、
当然に先取特権が発生し、いつでも行使できます。
そして、先取特権は、物上代位性があるため、
その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭に対しても、
行使することができます。
物上代位性は、「抵当権」にもありましたね！
でも、「留置権」にはありませんでしたね！
ここは重要ポイントですよ！
【物上代位性の別の具体例】
不動産保存の先取特権でいうと、
例えば、賃借している建物の屋根から雨漏りが発生して、賃借人が屋根の修繕費用を負担した場合、
その費用を登記をすれば先取特権が発生します。
その後、期限になってもこの費用を賃貸人が支払わず、
建物が地震による火災により滅失し、保険金がおりる場合、
先取特権に基づいて保険金請求権を差押えることができます。
【問２】手付金等の保全措置
宅建業者Ａは、宅地建物取引業者でないＢにＡ所有の完成宅地を1200万円で売却する契約を締結した。
手付金として200万円を受領する場合、Ａは「いつまで」に、「いくら」保全措置を講じないといけないか？
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【解答】
「手付金を受領するまで」に「200万円」保全しなければならない
本肢は
８種規制の一つである「手付金等の保全措置」です。
手付金等保全措置では、対象となるのは、
「手付金」や「中間金」など、引渡までに受領するお金全てです！
そして、
完成物件の場合、
「代金の10%」もしくは「1000万円」を超えて受領する場合、
「受領前」に保全をしなければなりません！
今回、代金の10%ということは120万円ですね！
本問は手付金として200万円を受領するので、120万円を超えています。
つまり、「手付金を受領するまで」に「200万円」保全しなければならないということです！
ちなみに、完成物件なので、保全措置の方法は
「保証委託契約」、「保証保険契約」、「指定保管機関による保管」のいずれかです！
保全措置の方法も併せて学習しておきましょう！
また、上記以外で重要なことは「手付金等の保全措置」と「手付金額の制限」のつながりです。
絶対頭に入れておいてください！
本問は代金の２０％を超えていないので手付金額の制限には違反していません。
↓
【問３】都市計画法
準都市計画区域は、都市計画区域内の区域のうち、相当数の住居その他の建築物の建築又はその敷地の造成が現に行われ、又は行われると見込まれる区域を含み、そのまま土地利用を整除し、環境を保全する措置を講ずることなく放置すれば、将来における一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる一定の区域をいう。
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【解答】
×
準都市計画区域は、都市計画区域「外」の区域で定められます。
したがって、誤りです！
鉄則！！
「問題文は間違っている部分があることを前提に読むこと」
そうでないと、正しく見えてきます。
この問題は準都市計画区域の問題です。
準都市計画区域のポイントといえば
「都市計画区域内では指定しない」
というポイントがあります。
頭に入っているポイントと照らし合わせて
間違い探しをする感じで問題文を読むとよいでしょう。
