宅建業法34条の2は、媒介契約を結ぶときに宅建業者が依頼者へ交付する「34条書面（媒介契約書）」に記載すべき8つの事項を定めた条文です。宅建試験では毎年のように出題される頻出テーマで、特に「記載事項の数」「レインズ登録期限」「有効期間」が狙われます。この記事では、条文を暗記に頼らず理解できるよう、記載事項を一覧表で整理し、専任・専属専任・一般の違いを具体例で解説します。
まず結論｜34条の2の3つのポイント
- ① 媒介契約書（34条書面）には8つの記載事項が必要（1号〜8号）
- ② 売主・買主どちらの媒介でも交付義務あり（遅滞なく作成・記名押印して交付）
- ③ 交付義務違反は指示処分・業務停止処分の対象（試験では「交付しなくてよい」はすべて誤り）
34条書面は「重要事項説明書（35条）」「契約書（37条）」と混同しやすいので、「媒介契約を結んだ直後に渡す書面」と覚えておきましょう。
媒介契約とは？ 34条書面が必要な理由
媒介契約とは、宅建業者が売主と買主の間に立って売買・交換を成立させるための契約です。口約束ではトラブルが起きやすいため、宅建業法は業者に対し、契約内容を明記した書面を遅滞なく作成し、業者が記名押印したうえで依頼者に交付する義務を課しています（宅建業法34条の2第1項）。これが「34条書面」「媒介契約書」と呼ばれるものです。
媒介契約書の8つの記載事項【一覧表】
第34条の2第1項が定める記載事項は次の8つです。試験では「次のうち記載事項でないものはどれか」という形で問われることが多いので、番号と内容をセットで覚えましょう。
- 1号｜物件を特定するための表示（所在・地番・種類・構造など）
- 2号｜売買すべき価額または評価額
- 3号｜他業者への重複依頼の可否、明示義務の有無
- 4号｜既存建物の場合、建物状況調査（インスペクション）実施者のあっせんに関する事項
- 5号｜媒介契約の有効期間および解除に関する事項
- 6号｜指定流通機構（レインズ）への登録に関する事項
- 7号｜報酬（仲介手数料）に関する事項
- 8号｜その他国土交通省令・内閣府令で定める事項（標準媒介契約約款に基づくか否か など）
1号：物件の特定情報
土地なら所在地・地番・面積、建物なら所在地・種類・構造を記載します。例：「東京都新宿区〇〇町1-2-3、鉄筋コンクリート造マンション、専有80㎡」。
2号：売買価格・評価額（意見には根拠が必要）
業者が価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない（34条の2第2項）。口頭でも書面でも可ですが、試験では「根拠を示す必要がある」が頻出です。
3号：重複依頼の可否（媒介契約の種類）
- 一般媒介契約：複数業者に依頼可。自己発見取引も可
- 専任媒介契約：1社のみ。自己発見取引は可
- 専属専任媒介契約：1社のみ。自己発見取引も不可
具体例：専属専任媒介なら、売主が知人に直接売ることもできません。違反時は業者から違約金を請求される可能性があります。
4号：建物状況調査（インスペクション）のあっせん
中古建物の場合のみ記載。建築士などが基礎・柱・屋根・外壁などの劣化状況を調査する制度で、宅建業者は「あっせんするか、しないか」を媒介契約書に明記する必要があります。
5号：有効期間と解除
- 一般媒介：期間制限なし（自動更新特約も有効）
- 専任・専属専任：最長3か月。依頼者の申出により更新可、ただし自動更新は禁止
6号：指定流通機構（レインズ）への登録
専任系契約では登録義務があります。日数は必ず押さえましょう。
- 専任媒介契約：契約締結日の翌日から起算して7日以内（休業日を除く）
- 専属専任媒介契約：契約締結日の翌日から起算して5日以内（休業日を除く）
- 一般媒介契約：登録義務なし（それでも「登録しない」と記載）
7号：報酬に関する事項
仲介手数料の額・支払時期を記載。売買価格2,000万円の場合の法定上限は「価格×3％＋6万円＝66万円（税別）」です。
8号：その他国交省令・内閣府令で定める事項
専任で他業者を利用した場合の措置、専属専任で自己発見取引した場合の措置、標準媒介契約約款に基づくか否かなどを記載します。試験では「標準約款に基づくか否かの記載は不要」という引っかけが頻出なので要注意です。
媒介契約締結後の主な義務
- 業務処理状況の報告義務：専任媒介は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上
- 成約時の通知義務：レインズ登録物件が成約したときは、遅滞なく指定流通機構へ通知
- 申込みがあった際の報告義務：購入・交換の申込みがあった場合は遅滞なく依頼者へ報告
- 依頼者に不利な特約の禁止：宅建業法に反して依頼者に不利な特約は無効
電磁的方法による書面提供（IT化対応）
2022年の改正により、依頼者の承諾があれば34条書面をメールやPDFなど電磁的方法で提供することが可能になりました。ただし、依頼者が出力して書面化できること、改変の有無を確認できることなどの条件を満たす必要があります（施行規則15条の9）。
試験で狙われる引っかけパターン
- 「34条書面は買主への媒介では交付不要」→誤り。売主・買主いずれの媒介でも交付義務あり
- 「専任媒介の有効期間は6か月」→誤り。最長3か月
- 「専属専任のレインズ登録は7日以内」→誤り。5日以内（休業日除く）
- 「記名押印は宅建士が行う」→誤り。34条書面は宅建業者が記名押印（35条・37条との違い）
まとめ｜34条の2は「書面交付」と「専任系の義務」を軸に覚える
宅建業法34条の2は、媒介契約書に記載すべき8項目と、専任・専属専任契約に課される義務（有効期間3か月・レインズ登録期限・業務報告）を押さえれば得点源になります。特に「35条書面（重要事項説明書）」「37条書面（契約書）」との役割の違いを混同しないよう、「媒介契約直後に業者が記名押印して依頼者へ渡す書面」とイメージで結び付けて覚えましょう。過去問を解きながら、本記事の一覧表に戻って確認する学習サイクルが最短ルートです。
