【宅建過去問】令和元年問28 重要事項説明（35条書面）貸借の媒介｜住宅性能評価・石綿・区分所有

令和元年（2019年）問28｜重要事項説明（35条書面）・建物の貸借

本問は宅建業法35条の重要事項説明のうち、建物の貸借の媒介における説明事項を問う問題です。ポイントは「売買・交換では説明必要だが、貸借では説明不要な項目」を正確に区別できるかどうか。正解は肢4です。

問題文

宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

1. 当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を説明しなければならない。
2. 当該建物が既存の建物であるときは、既存住宅に係る住宅の品質確保の促進等に関する法律第6条第3項に規定する建設住宅性能評価書の保存の状況について説明しなければならない。
3. 当該建物が既存の建物である場合、石綿使用の有無の調査結果の記録がないときは、石綿使用の有無の調査を自ら実施し、その結果について説明しなければならない。
4. 当該建物が区分所有権の目的であるものであって、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。

【正解：4】

肢別の詳しい解説

肢1：住宅性能評価を受けた新築住宅である場合（誤り）

結論：誤り。「住宅性能評価を受けた新築住宅であるとき」にその旨を重要事項として説明する必要があるのは「売買・交換」の場合のみで、「貸借」の場合は説明不要です。

理由：住宅性能評価は建物の基本性能（構造・耐震・劣化対策等）を表示する制度で、これは建物を所有する人にとって重要な情報です。貸借の場合は賃借人が建物を所有するわけではないため、性能評価情報の重要度は相対的に低く、説明義務の対象外とされています。

ひっかけ注意：「住宅性能評価を受けた新築住宅である場合 中古」という検索がありますが、新築住宅を対象とする制度であり、中古（既存）住宅は肢2の「建設住宅性能評価書の保存の状況」の論点となります。

肢2：建設住宅性能評価書の保存の状況（誤り）

結論：誤り。既存建物について「設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存の状況」を説明しなければならないのは「売買・交換」の場合に限られ、貸借では不要です。

理由：「建物の構造耐力上主要な部分等の状況について確認した事項」やその保存書類は、建物を長期的に所有・維持する買主にとって欠かせない情報ですが、賃借人にとっては必要性が低いためです。

肢3：石綿（アスベスト）使用の有無の調査結果（誤り）

結論：誤り。石綿使用の有無については、調査結果の記録があるときにその内容を説明すれば足り、記録がない場合は「記録がない旨を説明」すればよく、自ら調査を実施する義務はありません。

ポイント：石綿の調査結果は、売買・交換・貸借のいずれの場合も説明義務の対象になります。貸借でも説明必要な数少ない項目の一つなので、必ず覚えましょう。

肢4：区分所有建物の専有部分の利用制限（正しい）

結論：正しい。区分所有建物において「専有部分の用途その他の利用の制限」（例：ペット飼育禁止、事務所使用禁止等）の定めがあるときは、売買・貸借いずれの場合も重要事項として説明する必要があります。

理由：利用制限は賃借人の生活にも直接影響するため、貸借でも説明義務の対象となります。

【最重要】貸借で説明が必要か不要かの比較表

本問の最大の学習ポイントは「売買では必要／貸借では不要」な項目の区別です。試験頻出なので必ず押さえましょう。

貸借では説明「不要」な主な項目（＝売買のみ必要）

• 住宅性能評価を受けた新築住宅である旨（肢1）
• 既存建物の設計図書・点検記録等の保存状況（肢2）
• 私道負担に関する事項
• 建物状況調査（インスペクション）の結果の概要
• 建物の敷地に関する権利（所有権・借地権等）に関する事項

貸借でも説明「必要」な主な項目

• 石綿使用の有無の調査結果の記録（肢3）
• 耐震診断の内容（昭和56年5月31日以前着工の建物）
• 区分所有建物の専有部分の利用制限（肢4）
• 台所・浴室・便所等の設備の整備状況
• 契約期間及び契約の更新に関する事項
• 敷金その他契約終了時に精算される金銭に関する事項

覚え方のコツ

「所有者にとって重要な情報か、賃借人にとって重要な情報か」で判断すると整理しやすくなります。

• 建物の長期的な資産価値・維持管理に関する情報 → 売買のみ（新築の性能評価、既存の維持保全書類など）
• 居住者の生命・健康・生活に関する情報 → 貸借でも必要（石綿、耐震、利用制限など）

まとめ

令和元年問28は、建物の貸借の媒介における35条書面の論点です。正解は肢4（区分所有の専有部分の利用制限）。

• 肢1・肢2は「売買のみ説明必要」で貸借では不要
• 肢3は「記録がある場合に説明、自ら調査の義務はない」
• 肢4は「売買・貸借どちらでも説明必要」

本問のように「貸借で説明が必要／不要な項目の区別」は繰り返し出題される頻出論点です。上の比較表を何度も確認して確実に得点源にしましょう。

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