【問1】債務不履行
Ａ所有の建物につき、Ａが結婚したら、Ｂに建物を売却するという売買契約が成立し、条件が成就する前に、地震により建物が滅失してしまった。この場合、買主ＢはＡに対し、損害賠償請求できる。
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【解答】
×
売買契約をした後、引渡し前までに、 債務者に帰責事由なく目的物が滅失した場合
債務者は、債務不履行に基づく損害賠償責任を負わなくても大丈夫です。
債務者が、債務不履行に基づいて損害賠償責任を負うのは、債務不履行が成立する場合です。
債務不履行が成立するのは、
債務者に帰責事由がある場合＝債務者に落ち度（責任）がある場合です。
本問を見ると
地震が原因で、建物（目的物）が滅失しています！
地震は債務者（売主）の責任ではありません。
よって、売主は、損害賠償責任を負わないので、×です。
■ちなみに、今回、地震により建物の引渡債務を履行できないのは
売主です。
つまり、債務者＝売主です。
逆に、引渡しを受ける権利を持つ買主が債権者です。
【債権者（買主）の視点】
■債権者である買主は、建物の引渡しを受けることができないので、代金支払いを拒絶することができます。
そして、契約解除をすることで、代金支払い義務も消滅します。
【注意点】
単に、建物が滅失したから自動的に、代金支払い義務が消滅するわけではないので注意しましょう！
あくまでも、契約解除をすることで、代金支払い義務が消滅します。
買主が、代金支払い義務を免れるには、契約解除が必要だということです！
【問２】案内所
宅地建物取引業者Ａが一団の宅地建物の分譲を行う場合、Ａが、契約行為等を行わない案内所に置かなければならない成年者である専任の取引士の数は１名以上でなければならない。
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【解答】
×
案内所で専任の取引士を置かなければならないのは、
案内所で、申込を受けたり、契約したりする場合だけです。
つまり、案内所で、上記のことを行わないのであれば、専任の取引士は不要なんです！
試験作成者はこの当たりを狙いそうですね♪
■案内所とクーリングオフとのつながり
【問３】土地区画整理法
仮換地指定の結果、使用し、又は収益する者のいなくなった従前の宅地についても従前の宅地に関する権利は残るので、施行者は、土地区画整理事業の工事を行うためには、当該従前の宅地の所有者の同意を得なければならない。
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【解答】
×
仮換地を指定されると、
もともとの土地（従前の宅地）の所有者は、仮換地を使用収益します。
そして、もともとの土地（従前の宅地）は換地処分があるまで
「施行者」が管理します。
なので、施行者が従前の宅地を工事するために
土地所有者の同意は不要です！
だから誤り！
施行者は土地所有者の同意なくして、区画整理事業の工事を行うことができます！
