11月13日の3問

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【解答】
〇

契約の前に、書面を交付して説明しなかったときは、契約の更新がないこととする定めは、無効になります。

定期建物賃貸借とは、契約の更新がなく、決めた期間が終わると、それで終わる建物の賃貸借のことです。定期借家とも言います。

ふつうの建物の賃貸借では、期間が終わっても、大家さんが更新を断るには、きちんとした理由が必要です。なので、借りている人は、そのまま住み続けられることが多いんです。

身近な例で考えてみましょう。

友人のＡさんは、2年間、海外で働くことになりました。その間だけ、自分の家を、Ｂさんに貸したいと考えています。2年後に帰ってきたら、また自分で住むつもりです。

そこで、Ａさんは、更新のない定期建物賃貸借で、Ｂさんに貸すことにしました。

でも、Ｂさんにとっては、「2年たったら、出ていかなければならない」という、とても大事な条件になります。知らないまま契約すると、2年後に住む所がなくなって、困ってしまいます。

なので、Ａさんは、契約の前に、「この契約は更新がなく、期間が終わると終了します」と書いた書面を、Ｂさんに渡して、説明しなければなりません。

この説明をしなかったときは、更新がないという定めが、無効になります。契約そのものが無効になるのではなく、更新のある、ふつうの建物の賃貸借として扱われます。

ここで、あわせて覚えておきたい決まりを3つ確認しておきましょう。

1つ目は、契約の方法です。定期建物賃貸借の契約は、書面でしなければなりません。公正証書に限られるわけではなく、ふつうの書面でもかまいません。契約の内容を記録した電磁的記録で契約したときも、書面でしたものとみなされます。

2つ目は、説明のときに渡す書面です。この書面は、契約書とは別の書面でなければならない、とされています。契約書に「更新はありません」と書いてあるだけでは、足りません。なお、Ｂさんの承諾があれば、書面を渡す代わりに、書面に書く内容を、メールなどで送ることもできます。

3つ目は、期間が終わる前の通知です。期間が1年以上のときは、Ａさんは、期間が終わる1年前から6か月前までの間に、「期間が終わると契約が終了します」と、Ｂさんに知らせなければなりません。知らせなかったときは、契約が終わったことを、Ｂさんに主張できません。ただし、遅れて知らせたときでも、知らせた日から6か月たてば、主張できるようになります。

なお、定期建物賃貸借では、1年より短い期間を決めることもできます。

覚え方は、定期借家は「書面で契約。契約の前に、別の書面で説明。説明がなければ、更新なしの定めは無効」！

「書面で契約していれば、説明をしなくても、更新はない」というひっかけに気をつけましょう。

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【解答】
×

傷害罪で罰金の刑に処せられたときは、刑の執行を終えた日から5年を経過するまで、免許を受けることができません。3年では、足りません。

免許の基準とは、宅建業の免許を受けられない人を決めた決まりのことです。

身近な例で考えてみましょう。

Ａさんは、以前、けんかで相手にけがをさせて、傷害罪で罰金の刑を受けました。罰金はすぐに納めて、それから3年がたちました。Ａさんは、宅建業を始めたいと考えています。

Ａさんは、「拘禁刑ではなく、罰金だったから、もう大丈夫だろう」と思うかもしれません。

でも、宅建業は、お客さんの大切なお金や家を扱う仕事なので、人に暴力をふるったり、宅建業法に違反したりした人に、すぐに仕事を任せるわけにはいきません。

なので、宅建業法に違反した罪や、傷害罪、暴行罪、脅迫罪、背任罪などについては、罰金の刑でも、刑の執行を終えた日から5年がたつまでは、免許を受けられません。

5年は、刑を言い渡された日からではなく、刑の執行を終えた日から数えます。

ここで、あわせて覚えておきたい決まりを3つ確認しておきましょう。

1つ目は、拘禁刑以上の刑です。令和7年6月から、懲役と禁錮は、拘禁刑にまとめられました。拘禁刑以上の刑に処せられたときは、どんな罪でも、刑の執行を終えた日などから5年を経過するまで、免許を受けられません。罰金の刑は、罪の種類によって分かれます。例えば、道路交通法の違反で罰金の刑を受けただけなら、免許を受けることができます。

2つ目は、執行猶予です。拘禁刑に執行猶予が付いたときは、猶予の期間中は、免許を受けられません。でも、猶予の期間を無事に終えれば、刑の言渡しは効力を失うので、5年を待たずに、すぐに免許を受けることができます。

3つ目は、控訴をしている間です。裁判で刑を言い渡されても、控訴などをしていて、刑がまだ確定していない間は、免許の基準には当たらないので、免許を受けることができます。

覚え方は、罰金でも「宅建業法の違反と、暴力的な罪や背任罪は、5年待つ」！

「罰金の刑なら、すぐに免許を受けられる」というひっかけに気をつけましょう。

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【解答】
〇

農地かどうかは、登記簿の地目ではなく、今、実際にどう使われているかで決まります。現に畑として耕作されていれば農地なので、住宅を建てる目的で買うときは、5条許可が必要になります。

農地とは、耕作の目的に使われている土地のことです。

身近な例で考えてみましょう。

Ａさんは、家を建てるために、Ｂさんから土地を買おうとしています。登記簿を見ると、地目は「山林」と書かれています。でも、実際に行ってみると、Ｂさんが毎年、野菜を作っている畑でした。

Ａさんは、「登記簿では山林だから、農地法は関係ない」と思うかもしれません。

でも、登記簿の地目は、昔のまま、書きかえられていないこともあります。地目だけで決めてしまうと、実際には畑として使われている土地が、許可なしで、どんどん家の敷地に変わってしまうおそれがあります。

なので、農地かどうかは、登記簿の地目ではなく、土地の今の様子で判断します。これを、現況で判断する、と言います。

この土地は、現況が畑なので、農地に当たります。農地を、家を建てる目的で買うときは、5条許可が必要になります。

ここで、あわせて覚えておきたい決まりを3つ確認しておきましょう。

1つ目は、今は耕作していない土地です。しばらく耕作を休んでいる畑でも、耕作しようと思えば、いつでもできる状態なら、農地に当たります。

2つ目は、3条許可、4条許可、5条許可の違いです。農地を、農地のまま売ったり貸したりするときは、3条許可が必要で、許可をするのは、農業委員会になります。自分の農地を、自分で家の敷地などに変えるときは、4条許可が必要になります。今回のように、農地を、ほかの用途に変える目的で売ったり貸したりするときは、5条許可が必要になります。4条許可と5条許可をするのは、原則として、都道府県知事になります。国が指定した市町村では、その市町村長が許可をします。

3つ目は、許可を受けなかったときです。5条許可を受けずにした売買は、効力を生じません。さらに、許可を受けずに農地を家の敷地などに変えてしまったときは、都道府県知事などから、工事を止めるように命じられたり、農地に戻すように命じられたりすることがあります。なお、問題の土地は市街化調整区域内なので、市街化区域にある農地のように、届出だけで済ませることはできません。

覚え方は、農地かどうかは「登記簿ではなく、現況で判断」！

「地目が山林なら、農地法の許可は不要」というひっかけに気をつけましょう。