11月13日の3問【受講者用】

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【解答】
〇

正しいです。定期建物賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません（借地借家法38条3項）。この説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効になります（借地借家法38条5項）。

「定期建物賃貸借」とは、期間の定めがある建物の賃貸借で、契約の更新がないこととする旨を定めたもので、決めた期間が終わると、それで終わる建物の賃貸借のことを言います。定期借家とも言います。ふつうの建物の賃貸借では、期間が終わっても、賃貸人が更新を拒むには正当の事由が必要なので、賃借人は、そのまま住み続けられることが多くなります。定期建物賃貸借は、この更新をなくす特別な契約なので、賃借人が、そのことを知らないまま契約してしまわないように、契約の前の説明が求められています。

たとえば、Ａさんが、2年間の海外勤務の間だけ、自分の家をＢさんに貸し、帰国したら、また自分で住むつもりだとします。Ｂさんにとって、「2年たったら出ていかなければならない」というのは、とても大事な条件です。なので、Ａさんは、契約を結ぶ前に、「この契約は更新がなく、期間が終わると終了します」と書いた書面をＢさんに渡して、説明しなければなりません。説明をしなかったときに無効になるのは、更新がないという定めだけです。契約そのものが無効になるのではなく、更新のある、ふつうの建物の賃貸借として扱われます。

この説明の書面は、契約書とは別の書面でなければならないとされています（最高裁平成24年9月13日判決）。たとえ、契約書に「この契約は更新がなく、期間の満了により終了する」とはっきり書いてあり、Ｂさんがそれを分かっていたとしても、契約書とは別の書面を渡して説明していなければ、更新がないという定めは無効になります。また、Ａさんは、書面を渡す代わりに、Ｂさんの承諾を得て、書面に書くべき内容を、メールなどの電磁的方法で送ることもできます（借地借家法38条4項）。

契約そのものも、書面でしなければなりません。定期建物賃貸借は、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができます（借地借家法38条1項）。「公正証書による等」とあるのは、公正証書を例として挙げているだけなので、公正証書でなくても、ふつうの書面で契約すればかまいません。契約が、その内容を記録した電磁的記録によってされたときも、書面によってされたものとみなされます（借地借家法38条2項）。

期間の長さにも、特徴があります。ふつうの建物の賃貸借では、期間を1年未満とすると、期間の定めがないものとみなされます（借地借家法29条1項）。しかし、定期建物賃貸借では、この決まりは適用されません（借地借家法38条1項後段）。なので、たとえば、期間を6か月とする定期建物賃貸借も、することができます。

期間が1年以上の定期建物賃貸借では、終了の通知も必要です。建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6か月前までの間に、建物の賃借人に対し、期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができません（借地借家法38条6項本文）。この期間を「通知期間」と言います。たとえば、令和11年3月31日に期間が満了する契約なら、おおむね令和10年3月31日から令和10年9月30日までの間に通知をします。ただし、通知期間が過ぎたあとに通知をしたときでも、その通知の日から6か月を経過したあとは、終了を対抗することができます（借地借家法38条6項ただし書）。期間が1年未満の契約では、この通知は必要ありません。

賃借人のほうから、期間の途中で解約できる場合もあります。居住の用に供する建物で、床面積が200平方メートル未満のものの賃貸借では、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、賃借人は、解約の申入れをすることができます。この場合、賃貸借は、解約の申入れの日から1か月を経過することによって終了します（借地借家法38条7項）。たとえば、Ｂさんが、会社の命令で遠くに転勤することになったときは、契約の期間が残っていても、解約を申し入れて、1か月後に契約を終わらせることができます。これらの通知と解約の決まりに反する特約で、賃借人に不利なものは、無効です（借地借家法38条8項）。

試験では、「定期建物賃貸借は、公正証書によって契約しなければならない」という、例として挙げられた公正証書を、条件のように言いかえたひっかけに気をつけましょう。また、「書面で契約していれば、事前の説明をしなくても、更新はない」も誤りです。「契約書に更新がない旨が書いてあれば、別の書面で説明しなくてよい」も誤りです。「説明をしなかったときは、賃貸借契約そのものが無効になる」も誤りで、無効になるのは、更新がないこととする定めだけです。「定期建物賃貸借では、期間を1年未満にすることはできない」も誤りです。

覚え方は、定期借家は「書面で契約。契約の前に、別の書面で説明。説明がなければ、更新なしの定めは無効」！

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【解答】
×

誤りです。宅建業法の規定に違反したことにより、又は刑法の傷害罪、現場助勢罪、暴行罪、凶器準備集合及び結集罪、脅迫罪、背任罪の罪などを犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者は、免許を受けることができません（宅建業法5条1項6号）。Ａは、刑の執行を終えてから3年しかたっていないので、免許を受けることができません。

「免許の基準」とは、宅建業の免許を受けられない人を決めた決まりのことを言います。宅建業は、お客さんの大切なお金や財産を扱う仕事なので、一定の罪を犯した人や、不正をするおそれのある人には、免許を与えないこととしています。

刑の重さによって、決まりが分かれています。拘禁刑以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者は、どんな罪であっても、免許を受けることができません（宅建業法5条1項5号）。令和7年6月1日から、懲役と禁錮は、拘禁刑にまとめられています。これに対し、罰金の刑の場合は、罪の種類によって分かれます。宅建業法や暴力団対策法の違反、傷害罪、暴行罪、脅迫罪、背任罪などで罰金の刑を受けたときだけ、5年を経過するまで免許を受けられません。たとえば、道路交通法の違反で罰金の刑を受けただけなら、免許を受けることができます。

5年を数え始めるのは、刑の執行を終わった日、又は執行を受けることがなくなった日からです。刑を言い渡された日からではありません。たとえば、Ａさんが、令和6年4月1日に罰金の刑を言い渡され、それが確定して、令和6年5月1日に罰金を納めたとします。このとき、5年は、言渡しの日ではなく、罰金を納めた令和6年5月1日から数えるので、令和11年5月に5年が経過するまでは、免許を受けられません。

傷害罪と似た名前の罪にも、注意が必要です。「過失傷害罪」とは、わざとではなく、不注意で人にけがをさせる罪のことを言います。この罪は、免許の基準に挙げられた罪には入っていません。なので、過失傷害罪で罰金の刑を受けただけなら、免許を受けることができます。罰金の刑で5年待つのは、わざと人を傷つけたり、おどしたりするような罪と、背任罪、宅建業法の違反などに限られます。

執行猶予が付いたときの扱いも、よく区別しておきましょう。「執行猶予」とは、刑を言い渡すけれども、一定の期間、その刑の執行を見合わせることを言います。拘禁刑に執行猶予が付いたときは、猶予の期間中は、免許を受けることができません。しかし、刑の全部の執行猶予の言渡しを取り消されることなく、その猶予の期間を経過したときは、刑の言渡しは、効力を失います（刑法27条1項）。なので、猶予の期間が無事に終われば、そこから5年を待たずに、すぐに免許を受けることができます。

刑が確定していない間も、免許の基準には当たりません。たとえば、Ａさんが、傷害罪で罰金の刑を言い渡されたものの、これに不服で控訴していて、刑がまだ確定していないときは、刑に処せられたことにはならないので、免許を受けることができます。

この決まりは、法人の役員にも関係します。法人で、その役員のうちに、免許を受けられない理由がある者がいるときは、その法人も、免許を受けることができません（宅建業法5条1項12号）。「役員」とは、業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者のほか、相談役や顧問など、名前は違っても、法人に対し、取締役などと同じ以上の支配力を持つ人のことを言います（宅建業法5条1項2号）。たとえば、Ｃ株式会社の取締役の1人が、傷害罪で罰金の刑を受け、まだ5年がたっていないときは、Ｃ株式会社は、免許を受けることができません。

試験では、「罰金の刑に処せられた者は、どんな罪であっても、刑の執行を終えた日から5年を経過しなければ免許を受けられない」という、罪の種類を広げたひっかけに気をつけましょう。反対に、「傷害罪で罰金の刑に処せられた者は、すぐに免許を受けられる」も誤りです。「5年は、刑の言渡しの日から数える」も誤りで、刑の執行を終えた日などから数えます。「執行猶予の期間が満了した者は、そこから5年を経過しなければ免許を受けられない」も誤りで、すぐに受けることができます。

覚え方は、罰金でも「宅建業法の違反と、暴力的な罪や背任罪は、5年待つ」！

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【解答】
〇

正しいです。「農地」とは、耕作の目的に供される土地のことを言います（農地法2条1項）。農地かどうかは、登記簿の地目ではなく、その土地の今の状態で判断します。現に畑として耕作されている土地は、登記簿の地目が山林でも、農地に当たります。そして、農地を農地以外のものにするため、その土地について所有権を移転するなどの場合には、当事者が、都道府県知事等の許可を受けなければなりません（農地法5条1項）。

このように、土地の今の状態で判断することを、「現況で判断する」と言います。登記簿の地目は、昔のまま、書きかえられていないことがあります。地目だけで決めてしまうと、実際には畑として使われている土地が、許可なしで、家の敷地などに変わってしまうおそれがあります。たとえば、Ａさんが、家を建てるために、Ｂさんから土地を買おうとしたところ、登記簿の地目は「山林」でも、実際にはＢさんが毎年野菜を作っている畑だったとします。この土地は農地に当たるので、Ａさんは、5条許可を受けなければなりません。反対に、登記簿の地目が「田」や「畑」でも、すでに長い間、宅地として使われていて、耕作の目的に供されていない土地は、農地には当たりません。

今は耕作していない土地でも、農地に当たることがあります。しばらく耕作を休んでいる畑でも、耕作しようと思えば、いつでも耕作できる状態なら、農地に当たります。たとえば、持ち主が高齢になって、ここ1年ほど作付けをしていないけれど、草を刈れば、すぐにまた野菜を作れる畑は、農地として扱われます。

農地法の許可には、3つの種類があります。農地を、農地のまま売ったり貸したりするときは、3条許可が必要で、許可をするのは、農業委員会です（農地法3条1項）。自分の農地を、自分で家の敷地などに変えるときは、4条許可が必要です（農地法4条1項）。今回のように、農地を、ほかの用途に変える目的で売ったり貸したりするときは、5条許可が必要です（農地法5条1項）。4条許可と5条許可をするのは、原則として都道府県知事で、農林水産大臣が指定する市町村の区域内では、その市町村長が許可をします。

5条許可の対象になるのは、所有権の移転や、地上権、賃借権などの、使ったり収益を上げたりするための権利の設定や移転です。なので、農地を家の敷地にする目的で買う場合だけでなく、借りる場合も、5条許可が必要です。たとえば、建設会社が、工事の間だけ、資材置き場として使うために、農地を一時的に借りるときも、農地以外のものにするための賃借権の設定なので、5条許可が必要です。これに対し、農地に抵当権を設定するときは、土地を使う権利を設定するわけではないので、農地法の許可はいりません。

市街化区域内の農地には、特例があります。市街化区域内にある農地を、農地以外のものにするために売ったり貸したりするときは、あらかじめ農業委員会に届け出れば、5条許可を受ける必要はありません（農地法5条1項6号）。しかし、今回の土地は、市街化調整区域内にあるので、この特例は使えず、5条許可が必要です。

許可を受けなかったときの扱いも、確認しておきましょう。5条許可を受けないでした売買などは、その効力を生じません（農地法5条3項、3条6項）。さらに、許可を受けずに農地を家の敷地などに変えてしまったときは、都道府県知事等から、工事その他の行為の停止を命じられたり、相当の期限を定めて、原状回復その他違反を是正するため必要な措置を講ずるよう命じられたりすることがあります（農地法51条1項）。また、5条1項の規定に違反した者は、3年以下の拘禁刑又は300万円以下の罰金に処せられます（農地法64条1号）。

試験では、「登記簿上の地目が山林であれば、現に耕作されていても、農地法の許可は不要である」という、地目で判断させるひっかけに気をつけましょう。また、「現に耕作されていない休耕地は、農地に当たらない」も誤りで、いつでも耕作できる状態なら農地です。「一時的に資材置き場として借りるだけなら、5条許可は不要である」も誤りです。「市街化調整区域内の農地でも、農業委員会に届け出れば、5条許可は不要である」も誤りで、届出の特例は、市街化区域内の農地だけです。

覚え方は、農地かどうかは「登記簿ではなく、現況で判断」！