11月12日の3問

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【解答】
×

連帯債務者の1人に請求をしても、その効力は、原則として、ほかの連帯債務者には及びません。

連帯債務とは、何人かが、同じ借金などについて、それぞれ全額を支払う義務を負うことです。

身近な例で考えてみましょう。

友人のＡさんとＢさんは、2人で一緒にお店を開くために、Ｃさんから、連帯して1000万円を借りました。2人の間では、半分ずつ負担すると決めています。

Ｃさんは、ＡさんにもＢさんにも、1000万円全額を請求することができます。1人に全額を請求しても、2人に同時に請求しても、かまいません。

でも、Ｃさんが、Ａさんに請求したからといって、Ｂさんにも請求したことになるわけではありません。Ｂさんは、Ｃさんから何も言われていません。それなのに、Ａさんへの請求の効力がＢさんにまで及ぶと、Ｂさんは、知らないうちに不利益を受けるおそれがあります。

なので、Ａさんへの請求の効力は、Ａさんにだけ生じます。これを、相対的効力の原則と言います。

例えば、Ｃさんが、Ａさんだけを相手に、裁判で請求したとします。このとき、Ａさんの借金については、時効の完成が猶予されますが、Ｂさんの借金の時効は、そのまま進みます。Ｂさんの時効も止めたいなら、Ｃさんは、Ｂさんにも請求する必要があります。

ただし、ＣさんとＢさんが、「Ａさんへの請求は、Ｂさんにも効力を生じる」と、あらかじめ約束していたときは、その約束に従います。

ここで、あわせて覚えておきたい決まりを3つ確認しておきましょう。

1つ目は、ほかの連帯債務者にも効力が及ぶ場合です。Ａさんが1000万円を全部返したときは、Ｂさんの借金もなくなります。また、ＡさんがＣさんにお金を貸していて、その分を相殺したときも、相殺した分は、Ｂさんとの関係でも消えます。Ａさんが相殺をしない間は、Ｂさんは、Ａさんの負担部分の限度で、Ｃさんへの支払いを拒むことができます。このほか、借金を新しい別の約束に置きかえる更改と、Ａさんが、Ｃさんの立場を相続などで受け継ぐ混同も、全員に効力が及びます。

2つ目は、効力が及ばない、免除と時効です。ＣさんがＡさんの借金を免除しても、Ｂさんには、1000万円全額を支払う義務が残ります。Ａさんの借金だけ時効が完成したときも、同じです。そのあと、Ｂさんが全額を支払ったときは、Ａさんに対して、Ａさんの負担部分の500万円を求めることができます。Ａさんが免除を受けていても、求めることができます。

3つ目は、一部だけ支払ったときの求償です。Ｂさんが200万円だけを返したときでも、Ｂさんは、Ａさんに、負担の割合に応じた100万円を求めることができます。自分の負担部分の500万円を超えて払うまで待つ必要は、ありません。

なお、令和2年4月に施行された民法の改正の前は、請求の効力が、ほかの連帯債務者にも及ぶ決まりでした。古い問題集を使うときは、注意が必要です。

覚え方は、連帯債務は「1人に起きたことは、原則、その1人だけ」。全員に及ぶのは、弁済、相殺、更改、混同の4つです！

「1人に請求すれば、全員に請求したことになる」というひっかけに気をつけましょう。

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【解答】
〇

誇大広告は、広告をしただけで違反になります。契約をした人や、損害を受けた人がいるかどうかは、関係ありません。

誇大広告とは、物件の場所や広さ、周りの環境、交通の便利さや代金などについて、著しく事実と違う表示をしたり、実際より著しくよいものだと思わせたりする広告のことです。

身近な例で考えてみましょう。

宅建業者のＡさんが、宅地の広告に、「駅から歩いて5分」と書きました。でも、本当は、歩いて20分かかります。

この広告を見た人は、「駅に近くて便利そうだ」と思って、問い合わせをしたり、ほかの物件を探すのをやめたりするかもしれません。

たまたま、契約をした人がいなかったとしても、事実と違う広告が出された時点で、多くの人が、間違った情報を受け取っています。

なので、宅建業法では、著しく事実と違う広告をすること自体を、禁止しています。

違反すると、指示処分や業務停止処分の対象になります。さらに、罰則もあり、6か月以下の拘禁刑か、100万円以下の罰金、またはその両方が科されることがあります。

ここで、あわせて覚えておきたい決まりを3つ確認しておきましょう。

1つ目は、おとり広告です。お客さんを集めるために、本当は売るつもりのない、条件のよい物件を広告することを、おとり広告と言います。実際にはない物件の広告も、同じように禁止されています。どちらも、誇大広告の禁止の決まりに違反します。

2つ目は、インターネットの広告です。誇大広告の禁止は、チラシや新聞の広告だけでなく、インターネットの広告にも当てはまります。例えば、すでに売買契約が成立した物件の広告を、そのまま載せ続けることも、おとり広告に当たります。

3つ目は、取引態様の明示です。宅建業者は、広告をするときに、自分が売主になるのか、代理なのか、媒介なのかを、はっきり示さなければなりません。さらに、お客さんから注文を受けたときにも、もう一度、はっきり示す必要があります。広告で示していても、省略はできません。

覚え方は、誇大広告は「広告しただけで違反。契約や損害がなくてもアウト」！

「だまされた人がいなければ、違反にならない」というひっかけに気をつけましょう。

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【解答】
×

開発行為に関係がある、今ある公共施設の管理者とは、協議をするだけでなく、同意を得なければなりません。

開発行為とは、建物を建てるために、土地の形や区画を変えることです。例えば、山林を切り開いたり、広い土地に新しく道路を作って、いくつもの区画に分けたりすることです。また、公共施設とは、道路や公園、水路などのことです。

身近な例で考えてみましょう。

開発業者のＡさんが、広い土地を切り開いて、20区画の住宅地を作ろうとしています。住宅地の車は、すぐ前にある市道に出入りし、雨水は、近くの水路に流す計画です。

もし、Ａさんが、市に話をしただけで、同意をもらわないまま、開発を進めてしまったらどうなるでしょうか。市道や水路を管理している市が認めていないのに、車が増えすぎたり、水路に流れる水が増えすぎたりするおそれがあります。

なので、今ある道路や水路の管理者とは、協議をしたうえで、同意を得なければならない、と決められています。

一方で、この住宅地の中に、新しく作られる道路や公園は、どうでしょうか。こちらは、工事のあとに管理することになる者と、協議をすればよく、同意までは求められていません。

今ある公共施設は「協議と同意」。新しく作る公共施設は「協議だけ」。この違いが、ひっかけに使われやすいポイントです。

ここで、あわせて覚えておきたい決まりを3つ確認しておきましょう。

1つ目は、申請書に付ける書面です。開発許可の申請書には、同意を得たことを証明する書面と、協議の経過を示す書面を、付けなければなりません。

2つ目は、開発区域の中の土地の所有者などの同意です。工事のじゃまになる権利を持っている人については、相当数の同意を得ていればよい、とされています。全員の同意が必要なわけではありません。

3つ目は、新しく作られた公共施設の管理です。開発許可を受けた工事が終わって、工事完了の公告があると、その翌日から、新しい道路や公園は、原則として、その場所の市町村が管理します。ただし、ほかの法律で管理者が決まっているときや、協議で別の管理者を決めたときは、そちらが管理します。

覚え方は、開発許可の申請の前は「今ある公共施設は協議と同意。新しく作る公共施設は協議だけ」！

「協議をすれば、同意は不要」というひっかけに気をつけましょう。