11月12日の3問【受講者用】

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【解答】
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誤りです。連帯債務者の1人について生じた事由は、更改・相殺・混同の場合を除き、ほかの連帯債務者に対しては、その効力を生じません（民法441条本文）。履行の請求も、この決まりに従います。なので、ＣがＡに請求しても、その効力は、Ｂには及びません。

「連帯債務」とは、何人かの債務者が、同じ内容の債務について、それぞれが全部を履行する義務を負い、そのうちの1人が履行すれば、全員の債務が消える関係のことを言います。債権者は、連帯債務者の1人に対して、又は同時に若しくは順番に全ての連帯債務者に対して、全部又は一部の履行を請求することができます（民法436条）。たとえば、ＡさんとＢさんが、2人でお店を開くために、Ｃさんから連帯して1000万円を借りたときは、Ｃさんは、Ａさんにも、Ｂさんにも、1000万円全額を請求することができます。2人の間で「半分ずつ負担する」と決めていても、Ｃさんとの関係では、2人とも全額を支払う義務を負います。この、2人の間で決めた負担の割合のことを「負担部分」と言います。

請求の効力がほかの連帯債務者に及ばないのは、請求を受けていない人が、知らないうちに不利益を受けないようにするためです。たとえば、ＣさんがＡさんだけを相手に、1000万円の支払いを求めて裁判を起こしたとします。裁判上の請求があると、時効の完成が猶予されます（民法147条1項1号）。しかし、この効力が生じるのは、請求を受けたＡさんの債務についてだけで、Ｂさんの債務の時効は、そのまま進みます。Ｃさんが、Ｂさんの債務の時効も止めたいときは、Ｂさんにも請求する必要があります。

ただし、債権者と、ほかの連帯債務者の1人が、別の意思を表示していたときは、その連帯債務者に対する効力は、その意思に従います（民法441条ただし書）。たとえば、ＣさんとＢさんが、あらかじめ「Ａさんへの請求は、Ｂさんにも効力を生じる」と約束していたときは、ＣさんがＡさんに請求すると、Ｂさんにも請求の効力が生じます。この約束は、ＣさんとＢさんの間でするものです。ＣさんとＡさんが約束しても、Ｂさんには効力が及びません。

反対に、ほかの連帯債務者にも効力が及ぶのは、弁済・相殺・更改・混同です。弁済によって債権が消えれば、Ｂさんの債務もなくなります。「相殺」とは、お互いに同じ種類の債権を持っているときに、その債権と債務を、対当額で消し合うことを言います。連帯債務者の1人が、債権者に対して債権を持っていて、相殺を援用したときは、債権は、全ての連帯債務者の利益のために消滅します（民法439条1項）。たとえば、ＡさんがＣさんに300万円を貸していて、それを相殺したときは、Ｂさんとの関係でも、その300万円の分は消えます。また、債権を持っているＡさんが相殺を援用しない間は、Ｂさんは、Ａさんの負担部分の限度で、Ｃさんへの支払いを拒むことができます（民法439条2項）。Ｂさんが、Ａさんの債権を使って、自分で相殺できるわけではありません。

「更改」とは、今までの債務に代えて、給付の内容を大きく変えたり、債務者や債権者を入れかえたりした新しい債務を発生させる契約をして、今までの債務を消すことを言います（民法513条）。連帯債務者の1人と債権者の間で更改があったときは、債権は、全ての連帯債務者の利益のために消滅します（民法438条）。「混同」とは、債権と債務が、同じ人のものになることを言います（民法520条）。たとえば、Ｃさんが亡くなって、Ａさんが、Ｃさんを1人で相続したようなときです。連帯債務者の1人と債権者の間に混同があったときは、その連帯債務者は、弁済をしたものとみなされます（民法440条）。

これに対し、免除と時効の完成は、ほかの連帯債務者に効力が及びません。ＣさんがＡさんの債務を免除しても、Ｂさんは、1000万円全額を支払う義務を負ったままです。Ａさんの債務だけ時効が完成したときも、同じです。そのあと、Ｂさんが1000万円を支払ったときは、Ｂさんは、Ａさんに対して、Ａさんの負担部分の500万円を求償することができます。Ａさんが免除を受けていたり、Ａさんのために時効が完成していたりしても、求償することができます（民法445条）。「求償」とは、弁済などをして、ほかの連帯債務者の債務も消した人が、ほかの連帯債務者に対して、それぞれの負担部分に応じた額を返してもらうよう求めることを言います。

求償は、自分の負担部分を超えて支払ったときに限られません。連帯債務者の1人が弁済をしたときは、その額が自分の負担部分を超えるかどうかにかかわらず、ほかの連帯債務者に対し、各自の負担部分に応じた額を求償することができます（民法442条1項）。たとえば、Ｂさんが200万円だけを返したときでも、Ｂさんは、Ａさんに、負担の割合の2分の1にあたる100万円を求償することができます。

連帯債務者の1人について、法律行為の無効や取消しの原因があっても、ほかの連帯債務者の債務は、その効力を妨げられません（民法437条）。たとえば、Ａさんが、未成年者であることを理由に契約を取り消したとしても、Ｂさんの1000万円の債務は、そのまま残ります。

なお、令和2年4月1日に施行された民法の改正の前は、連帯債務者の1人に対する履行の請求は、ほかの連帯債務者に対しても効力を生じる、とされていました。改正の前の内容で作られた問題集では、答えが逆になっていることがあるので、注意しましょう。

試験では、「連帯債務者の1人に対して裁判上の請求をすれば、ほかの連帯債務者の債務の時効の完成も猶予される」という、請求の効力を全員に広げたひっかけに気をつけましょう。また、「連帯債務者の1人の債務を免除すると、ほかの連帯債務者の債務も、その負担部分の分だけ減る」も、今の民法では誤りで、免除は、ほかの連帯債務者に効力が及びません。「自分の負担部分を超えて支払わなければ、求償できない」も誤りで、一部の弁済でも、負担部分に応じて求償できます。

覚え方は、連帯債務は「1人に起きたことは、原則、その1人だけ」。全員に及ぶのは、弁済、相殺、更改、混同の4つです！

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【解答】
〇

正しいです。宅建業者は、その業務に関して広告をするときは、宅地や建物の所在、規模、形質、現在や将来の利用の制限、環境や交通その他の利便、代金や借賃などの対価の額やその支払方法、代金や交換差金に関する金銭の貸借のあっせんについて、著しく事実に相違する表示をしたり、実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしたりしてはなりません（宅建業法32条）。この条文は、そのような表示をすること自体を禁止しています。実際に誤認した人がいることや、契約をした人、損害を受けた人がいることは、違反になるための条件ではありません。

「誇大広告」とは、物件の場所や広さ、周りの環境、交通の便利さ、代金などについて、著しく事実と違う表示をしたり、実際よりも著しくよい、又は有利だと思わせたりする広告のことを言います。たとえば、宅建業者のＡさんが、本当は駅から歩いて20分かかる宅地の広告に、「駅から徒歩5分」と書いたとします。この広告を見た人は、「駅に近くて便利そうだ」と思って、問い合わせをしたり、ほかの物件を探すのをやめたりするかもしれません。たまたま契約をした人がいなかったとしても、広告が出された時点で、多くの人が間違った情報を受け取っています。なので、宅建業法は、損害が出る前の段階で、広告そのものを禁止しています。

誇大広告をした宅建業者は、監督処分の対象になります。免許権者は、必要な指示をすることができ（宅建業法65条1項）、また、1年以内の期間を定めて、業務の全部又は一部の停止を命ずることができます（宅建業法65条2項2号）。業務の停止の処分に当たる場合で、情状が特に重いときは、免許が取り消されます（宅建業法66条1項9号）。さらに、罰則もあり、誇大広告をした者は、6か月以下の拘禁刑若しくは100万円以下の罰金に処せられ、又はその両方が科されます（宅建業法81条1号）。監督処分だけでなく、罰則もあることを覚えておきましょう。

広告の決まりとして、あわせて覚えておきたいのが、おとり広告です。「おとり広告」とは、お客さんを集めるために、実際には取引するつもりのない、条件のよい物件を広告することを言います。たとえば、相場よりかなり安い家賃の部屋を広告に出して、問い合わせてきた人に「その部屋は決まってしまいました」と言って、別の部屋をすすめるような場合です。おとり広告や、実際には存在しない物件の広告も、宅建業法32条で禁止される表示に当たるとされています（国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」）。

誇大広告の禁止は、チラシや新聞の広告だけでなく、インターネットの広告にも当てはまります。たとえば、すでに売買契約が成立して、もう取引できない物件の広告を、そのままインターネットに載せ続けることも、おとり広告に当たります（国土交通省の通知「いわゆる「おとり広告」等の禁止の徹底について」令和5年1月12日）。

広告をするときに、もう1つ守らなければならないのが、取引態様の明示です。「取引態様」とは、宅建業者が、自分が契約の当事者になるのか、代理人になるのか、媒介をするのか、という取引への関わり方のことを言います。宅建業者は、宅地や建物の売買、交換、貸借に関する広告をするときは、取引態様の別を明示しなければなりません（宅建業法34条1項）。さらに、売買、交換、貸借に関する注文を受けたときは、遅滞なく、その注文をした人に、取引態様の別を明らかにしなければなりません（宅建業法34条2項）。広告で取引態様を示していても、注文を受けたときに、もう一度明らかにする必要があります。

また、宅地の造成や建物の建築の工事が終わる前は、開発許可や建築確認などの処分があった後でなければ、その宅地や建物の売買その他の業務に関する広告をしてはなりません（宅建業法33条）。たとえば、まだ建築確認を受けていないマンションについて、「近日販売予定」として広告を出すことも、できません。誇大広告の禁止とは別の決まりなので、区別して覚えましょう。

試験では、「著しく事実に相違する表示をしても、実際に誤認して契約した人がいなければ、宅建業法に違反しない」という、損害や契約を条件にしたひっかけに気をつけましょう。また、「誇大広告をしても、監督処分を受けるだけで、罰則はない」も誤りで、6か月以下の拘禁刑若しくは100万円以下の罰金、又はその両方が科されることがあります。「広告に取引態様を明示していれば、注文を受けたときには明示しなくてよい」も誤りです。

覚え方は、誇大広告は「広告しただけで違反。契約や損害がなくてもアウト」！

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【解答】
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誤りです。開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければなりません（都市計画法32条1項）。協議をするだけでは足りず、同意まで必要です。

「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設のために行う、土地の区画形質の変更のことを言います（都市計画法4条12項）。たとえば、山林を切り開いて平らにしたり、広い土地に新しく道路を作って、いくつもの区画に分けたりすることです。また、「公共施設」とは、道路や公園のほか、下水道、緑地、広場、河川、運河、水路、消防の用に供する貯水施設のことを言います（都市計画法4条14項、都市計画法施行令1条の2）。

今ある公共施設の管理者の同意が必要なのは、開発によって、その公共施設に大きな影響が出るおそれがあるからです。たとえば、開発業者のＡさんが、広い土地を切り開いて、20区画の住宅地を作ろうとしているとします。住宅地の車は、すぐ前にある市道に出入りし、雨水は、近くの水路に流す計画です。住宅ができると、市道を通る車や、水路に流れる水が増えます。市道や水路を管理している市が認めていないのに開発が進むと、市道が混み合ったり、水路があふれたりするおそれがあります。なので、Ａさんは、開発許可を申請する前に、市と協議をして、同意を得なければなりません。

これに対し、開発行為や、開発行為に関する工事によって新しく設置される公共施設については、その公共施設を管理することとなる者などと、協議をすればよく、同意までは求められていません（都市計画法32条2項）。たとえば、Ａさんの住宅地の中に、新しく作られる道路や公園は、工事のあとに管理することになる市などと協議をします。今ある公共施設は「協議と同意」、新しく作る公共施設は「協議だけ」と、はっきり分けて覚えましょう。

同意や協議をしたことは、開発許可の申請のときに、書面で示します。開発許可の申請書には、32条1項の同意を得たことを証する書面と、32条2項の協議の経過を示す書面などを、添付しなければなりません（都市計画法30条2項）。たとえば、Ａさんは、市道や水路を管理する市の同意書と、新しく作る道路や公園についての協議の経過を書いた書面を、申請書に付けて出します。

開発区域の中の土地の権利者の同意にも、決まりがあります。開発許可の基準の1つとして、開発行為をしようとする土地などについて、開発行為の施行や工事の実施の妨げとなる権利を持っている人の、相当数の同意を得ていることが求められます（都市計画法33条1項14号）。全員の同意までは必要ありません。たとえば、開発区域の中に、土地の所有者や、土地を借りている人が何人もいるときでも、その全員の同意がそろっていなくても、相当数の同意があれば、この基準を満たします。公共施設の管理者の「同意」と、区域内の権利者の「相当数の同意」は、言葉が似ているので、区別して覚えましょう。

開発許可を受けた工事で新しく設置された公共施設は、工事完了の公告の日の翌日に、その公共施設がある市町村の管理に属します（都市計画法39条本文）。ただし、ほかの法律に基づく管理者が別にあるときや、32条2項の協議で管理者について別の定めをしたときは、その者の管理に属します（都市計画法39条ただし書）。たとえば、Ａさんの住宅地の中に新しく作った道路や公園は、工事完了の公告の日の翌日から、原則として、その場所の市が管理します。

試験では、「開発行為に関係がある公共施設の管理者とは協議をすればよく、同意を得る必要はない」という、協議と同意を入れかえたひっかけに気をつけましょう。また、「開発行為により新しく設置される公共施設を管理することとなる者の同意を得なければならない」も誤りで、こちらは協議だけです。「開発区域内の土地の権利者全員の同意を得なければならない」も誤りで、相当数の同意でよいとされています。新しい公共施設の管理が始まるのは、工事完了の公告の日ではなく、その翌日です。

覚え方は、開発許可の申請の前は「今ある公共施設は協議と同意。新しく作る公共施設は協議だけ」！