こんにちは。レトスの小野です。
今日は、11月11日の3問です。
権利関係、宅建業法、法令上の制限から1問ずつ、一緒に解いていきましょう。
問題に入る前に、アドバイスをさせていただきます。
それは、「まぎらわしい決まりは、1枚の比較表にまとめること」です。
宅建の試験には、よく似た決まりが、たくさん出てきます。例えば、届出の期限が「2週間以内」なのか、「30日以内」なのか。許可を出すのが、都道府県知事なのか、市町村長なのか。
迷ってしまう原因は、覚えていないことより、違いを比べていないことにあります。
STEP1、「前にも、似た決まりがあったな」と思ったら、ノートの1ページを、その決まりの比較表のページにします。
STEP2、表の横には、「期限」「届出先」「数字」のように、違いが出る項目だけを並べます。文章では書かず、短い言葉で埋めるのがコツです。
STEP3、表ができたら、答えの欄を手で隠して、何も見ずに言えるかを試します。言えなかった所には、印を付けておきます。
比較表が1枚できるたびに、ひっかけで迷う問題が、1つずつ減っていきます。今日の3問も、比較表を作るつもりで解いてみてください。
【問1】相続登記の申請義務（権利関係）
所有権の登記名義人Ａが死亡し、Ａの子Ｂが、相続によって、Ａの土地の所有権を取得した。この場合、Ｂは、Ａが死亡した日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。
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【解答】
×
3年の期限は、Ａが死亡した日からではなく、Ｂが、相続が始まったことを知り、しかも、自分がその土地の所有権を取得したことを知った日から数えます。
相続登記とは、亡くなった人の不動産の登記を、相続した人の名前に変える登記のことです。
前は、相続登記をするかどうかは、自由でした。でも、登記をしないまま放っておかれる土地が増えて、今の持ち主が分からない土地が、社会の問題になりました。そこで、令和6年4月から、相続登記の申請が、義務になりました。
身近な例で考えてみましょう。
Ｂさんは、遠くの町で暮らしています。ある日、離れて暮らしていた父親のＡさんが亡くなっていたことを、しばらくたってから知りました。
もし、亡くなった日から3年を数えるとすると、Ｂさんが知らないうちに、期限がどんどん進んでしまいます。これでは、Ｂさんにとって、あまりに厳しすぎます。
なので、3年は、相続が始まったことと、自分が所有権を取得したことの、両方を知った日から数えます。
正当な理由がないのに、申請をしないでいると、10万円以下の過料の対象になります。
ここで、あわせて覚えておきたい決まりを3つ確認しておきましょう。
1つ目は、遺産分割をした場合です。法定相続分のとおりに相続登記をしたあとで、遺産分割によって、法定相続分より多く取得した人は、遺産分割の日から3年以内に、その分の登記を申請しなければなりません。
2つ目は、相続人申告登記です。遺産分割の話し合いがまとまらず、期限に間に合わないときは、登記官に、「自分が相続人です」と申し出ることができます。3年以内にこの申出をすれば、申請の義務を果たしたものとみなされます。ただし、そのあとの遺産分割で所有権を取得したときは、遺産分割の日から3年以内に、登記を申請しなければなりません。
3つ目は、住所などの変更の登記です。所有権の登記名義人の住所や氏名が変わったときも、変わった日から2年以内に、変更の登記を申請しなければなりません。令和8年4月から、義務になりました。正当な理由がないのに怠ると、5万円以下の過料の対象です。
相続登記は3年、住所などの変更の登記は2年。これも、比較表に入れておきたい数字です。
覚え方は、相続登記の期限は「知った日から3年」！
「亡くなった日から3年」というひっかけに気をつけましょう。
【問2】宅建士の登録の移転（宅建業法）
東京都知事の登録を受けている宅地建物取引士Ａが、神奈川県内にある宅建業者Ｂの事務所の業務に従事しようとするときは、Ａは、神奈川県知事に対して、登録の移転の申請をしなければならない。
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【解答】
×
登録の移転は、申請することが「できる」だけで、しなければならない、という義務ではありません。
登録の移転とは、宅建士の登録を、今登録している都道府県知事から、働く事務所がある都道府県の知事へ、移すことです。
身近な例で考えてみましょう。
友人のＡさんは、東京都で宅建試験に合格して、東京都知事の登録を受けました。その後、神奈川県にある会社に転職しました。
宅建士は、東京都知事の登録のままでも、神奈川県の事務所で、宅建士として仕事をすることができます。
なので、登録を神奈川県知事に移すかどうかは、Ａさんが決めることができます。移したいときは、今登録している東京都知事を経由して、神奈川県知事に申請します。
ここで、あわせて覚えておきたい決まりを3つ確認しておきましょう。
1つ目は、宅建業者の免許換えとの違いです。例えば、東京都知事の免許を受けた宅建業者が、東京都の事務所をやめて、神奈川県だけに事務所を置くことになったとします。引き続き宅建業を営むなら、新しく神奈川県知事の免許を受けなければなりません。こちらは義務です。
業者の免許換えは「しなければならない」。宅建士の登録の移転は「することができる」。この違いが、ひっかけに使われやすいポイントです。
2つ目は、登録の移転ができない場合です。事務の禁止の処分を受けて、その期間が終わっていないときは、登録の移転を申請できません。また、自分の住所を神奈川県に移しただけで、働く事務所が東京都のままのときも、登録の移転はできません。登録の移転は、ほかの都道府県の事務所で仕事をするときの制度だからです。
3つ目は、移転したあとの宅建士証です。登録の移転があると、前の宅建士証は、効力を失います。新しい知事から交付される宅建士証の有効期間は、前の宅建士証の残りの期間です。新しく5年になるわけではありません。
覚え方は、宅建士の登録の移転は「できる」。業者の免許換えは「しなければならない」！
「登録の移転は義務」というひっかけに気をつけましょう。
【問3】容積率・前面道路の幅員（法令上の制限）
第一種住居地域内にある敷地で、都市計画で定められた容積率が10分の30、敷地の前面道路の幅員が6ｍである場合、この敷地の建築物の容積率の限度は、10分の24である。なお、前面道路はこの1本だけで、特定行政庁の指定など、ほかの特別な事情はないものとする。
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【解答】
〇
前面道路の幅員が12メートル未満のときは、道路の幅員から計算した容積率と、都市計画で定められた容積率の、厳しい方が限度になります。
容積率とは、敷地の面積に対する、建物の延べ面積の割合のことです。
身近な例で考えてみましょう。
友人のＡさんは、第一種住居地域に、100平方メートルの土地を持っています。都市計画で定められた容積率は10分の30なので、延べ面積300平方メートルまでの建物を建てられそうです。
でも、この土地の前の道路は、幅員が6メートルしかありません。細い道路に面した土地に、大きな建物がたくさん建つと、道路が混み合ったり、日当たりや風通しが悪くなったりします。
そこで、建築基準法では、前面道路の幅員が12メートル未満のときは、住居系の用途地域では、幅員のメートルの数字に10分の4を掛けた数字も、容積率の限度になる、と決められています。
6メートル掛ける10分の4で、10分の24です。都市計画の10分の30と比べて、小さい方の10分の24が限度になります。
なので、Ａさんが建てられる建物は、延べ面積240平方メートルまでです。
ここで、あわせて覚えておきたい決まりを3つ確認しておきましょう。
1つ目は、住居系以外の用途地域です。商業地域や工業地域などでは、掛ける数字は、原則として10分の6です。住居系は原則として10分の4、それ以外は原則として10分の6。これも、比較表で並べて覚えましょう。
2つ目は、前面道路が2本以上あるときです。このときは、幅員の広い方の道路で計算します。また、前面道路の幅員が12メートル以上なら、この計算はしません。都市計画で定められた容積率だけで決まります。
3つ目は、建ぺい率との違いです。建ぺい率には、前面道路の幅員による制限は、ありません。道路の幅員で限度が変わるのは、容積率です。
覚え方は、容積率は「前面道路が12メートル未満なら、住居系は掛ける10分の4。厳しい方が限度」！
「前面道路の幅員に関係なく、都市計画で定めた容積率まで建てられる」というひっかけに気をつけましょう。
今日の3問、お疲れさまでした。
最後に、まとめです。
問1、相続登記の申請は、相続が始まったことと、所有権を取得したことを知った日から3年以内。亡くなった日からではない。
問2、宅建士の登録の移転は、ほかの都道府県の事務所で仕事をするときに、申請することができる。義務ではない。
問3、前面道路の幅員が12メートル未満のときは、住居系の用途地域では、幅員に10分の4を掛けた数字と、都市計画の容積率の、厳しい方が限度。
相続登記の3年と、住所などの変更の登記の2年。登録の移転と、免許換えの違い。今日の3問も、ぜひ、比較表に入れてみてください。
そして、最後にお知らせがあります。
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