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【問1】相続登記の申請義務（権利関係）
所有権の登記名義人Ａが死亡し、Ａの子Ｂが、相続によって、Ａの土地の所有権を取得した。この場合、Ｂは、Ａが死亡した日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。
【解答】
×
誤りです。所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、相続により所有権を取得した者は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日」から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければなりません（不動産登記法76条の2第1項）。3年を数え始めるのは、Ａが死亡した日ではありません。
「相続登記」とは、亡くなった人が登記名義人になっている不動産について、相続によって所有権を取得した人の名義に変える、所有権の移転の登記のことを言います。以前は、相続登記を申請するかどうかは、相続人の自由でした。しかし、登記がされないまま放置され、今の持ち主が分からない土地が増えたことから、令和6年4月1日から、相続登記の申請が義務になりました。
3年の数え始めが「知った日」とされているのは、相続人が知らないうちに期限が進んでしまうと、相続人にとって厳しすぎるからです。たとえば、遠くの町で暮らすＢさんが、離れて暮らしていた父親のＡさんが亡くなったことを、半年たってから知ったとします。このとき、3年は、Ｂさんが、Ａさんが亡くなって自分のために相続が始まったことと、自分がその土地の所有権を取得したことの両方を知った日から数えます。両方を知るまでは、期限は進み始めません。
この申請の義務は、相続人に対する遺贈によって所有権を取得した人にもあります（不動産登記法76条の2第1項後段）。「遺贈」とは、遺言によって財産を与えることを言います。たとえば、Ａさんが「この土地は子のＢに与える」と遺言していた場合、Ｂさんは、遺贈によって所有権を取得したときも、知った日から3年以内に登記を申請しなければなりません。
正当な理由がないのに、この申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処せられます（不動産登記法164条1項）。「過料」とは、刑罰ではなく、行政上の義務違反に対して科されるお金の制裁のことを言います。
遺産分割があった場合にも、決まりがあります。法定相続分のとおりに相続登記がされた後に遺産分割があったときは、その遺産分割によって法定相続分を超えて所有権を取得した人は、遺産分割の日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければなりません（不動産登記法76条の2第2項）。たとえば、Ａさんの子のＢさんとＣさんが、法定相続分の2分の1ずつで相続登記をした後で、話し合いによってＢさんが土地を全部取得することになったときは、Ｂさんは、遺産分割の日から3年以内に、増えた分の登記を申請しなければなりません。
遺産分割の話し合いがまとまらず、期限に間に合いそうにないときのために、相続人申告登記の制度があります。「相続人申告登記」とは、相続登記の申請の義務を負う人が、登記官に対し、所有権の登記名義人について相続が開始したことと、自分がその相続人であることを申し出る制度のことを言います（不動産登記法76条の3第1項）。3年の期間内にこの申出をした人は、申請の義務を果たしたものとみなされます（不動産登記法76条の3第2項）。ただし、申出をした人が、その後の遺産分割によって所有権を取得したときは、遺産分割の日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければなりません（不動産登記法76条の3第4項）。
相続登記と比べて覚えておきたいのが、住所などの変更の登記です。所有権の登記名義人の氏名や名称、住所について変更があったときは、その登記名義人は、変更があった日から2年以内に、変更の登記を申請しなければなりません（不動産登記法76条の5）。たとえば、土地の登記名義人のＢさんが引っ越したときは、引っ越して住所が変わった日から2年以内に、住所の変更の登記を申請します。正当な理由がないのに怠ったときは、5万円以下の過料です（不動産登記法164条2項）。相続登記は「知った日から3年・10万円以下」、住所などの変更の登記は「変更があった日から2年・5万円以下」と、期限の数え始め・年数・金額を並べて覚えておきましょう。
試験では、「被相続人が死亡した日から3年以内」という、数え始めを入れかえたひっかけに気をつけましょう。また、「相続人申告登記をしておけば、その後に遺産分割で所有権を取得しても、登記を申請する必要はない」も誤りで、遺産分割の日から3年以内の申請が必要です。「住所の変更の登記も、変更があった日から3年以内」も誤りで、2年以内です。
覚え方は、相続登記の期限は「知った日から3年」！
【問2】宅建士の登録の移転（宅建業法）
東京都知事の登録を受けている宅地建物取引士Ａが、神奈川県内にある宅建業者Ｂの事務所の業務に従事しようとするときは、Ａは、神奈川県知事に対して、登録の移転の申請をしなければならない。
【解答】
×
誤りです。登録を受けている者は、登録をしている都道府県知事が管轄する都道府県以外の都道府県にある宅建業者の事務所の業務に従事し、又は従事しようとするときは、その事務所の所在地を管轄する都道府県知事に対し、登録をしている都道府県知事を経由して、登録の移転の申請を「することができる」とされています（宅建業法19条の2）。申請するかどうかは本人の自由で、しなければならない、という義務ではありません。
「登録の移転」とは、宅建士の登録を、今登録している都道府県知事から、勤務する事務所がある都道府県の知事へ移すことを言います。たとえば、東京都で試験に合格して東京都知事の登録を受けたＡさんが、神奈川県にある会社に転職したとします。Ａさんは、東京都知事の登録のままでも、神奈川県の事務所で宅建士として仕事をすることができます。登録を神奈川県知事に移すかどうかは、Ａさんが決めることができます。移すときは、Ａさん自身が、今登録している東京都知事を経由して、神奈川県知事に申請します。
登録の移転を申請できるのは、ほかの都道府県にある事務所の業務に従事し、又は従事しようとするときです。なので、Ａさんが、神奈川県に引っ越しただけで、勤務する事務所が東京都のままのときは、登録の移転を申請することはできません。このとき、住所は登録を受けている事項なので、Ａさんは、遅滞なく、変更の登録を申請しなければなりません（宅建業法20条）。引っ越しのときにしなければならないのは、登録の移転ではなく、変更の登録です。
また、事務の禁止の処分を受け、その禁止の期間が満了していないときは、登録の移転を申請することはできません（宅建業法19条の2ただし書）。
宅建業者の免許換えとの違いも、大切です。「免許換え」とは、宅建業者が、事務所の置き方が変わったために、今の免許とは別の免許権者から、新しく免許を受けることを言います。宅建業を営もうとする者は、1つの都道府県の区域内にだけ事務所を置くときはその都道府県知事の、2つ以上の都道府県の区域内に事務所を置くときは国土交通大臣の、免許を受けなければなりません（宅建業法3条1項）。たとえば、東京都知事の免許を受けた宅建業者が、東京都の事務所をやめて、神奈川県だけに事務所を置くことになった場合、引き続き宅建業を営むには、神奈川県知事の免許を受けなければなりません。新しい免許を受けたときは、前の東京都知事の免許は効力を失います（宅建業法7条1項2号）。宅建士の登録の移転は「することができる」、宅建業者の免許換えは、引き続き営むなら「しなければならない」と、はっきり分けて覚えましょう。
登録の移転をしたあとの宅建士証にも、決まりがあります。宅建士証が交付された後に登録の移転があったときは、その宅建士証は、効力を失います（宅建業法22条の2第4項）。登録の移転の申請とともに宅建士証の交付の申請があったときは、移転後の都道府県知事は、前の宅建士証の有効期間が経過するまでの期間を有効期間とする宅建士証を交付します（宅建業法22条の2第5項）。たとえば、前の宅建士証の有効期間が、あと2年残っていたときは、新しい宅建士証の有効期間も、残りの2年です。新しく5年になるわけではありません。また、この場合に宅建士証の交付を受けるときは、都道府県知事が指定する講習（法定講習）を受ける必要はありません（宅建業法22条の2第2項ただし書）。
試験では、「ほかの都道府県の事務所の業務に従事するときは、登録の移転を申請しなければならない」という、「できる」を「しなければならない」に入れかえたひっかけに気をつけましょう。また、「住所を移転したときは、登録の移転を申請することができる」も誤りで、勤務する事務所が変わらなければ、登録の移転はできません。「登録の移転とともに交付される宅建士証の有効期間は5年」も誤りで、前の宅建士証の残りの期間です。
覚え方は、宅建士の登録の移転は「できる」。業者の免許換えは「しなければならない」！
【問3】容積率・前面道路の幅員（法令上の制限）
第一種住居地域内にある敷地で、都市計画で定められた容積率が10分の30、敷地の前面道路の幅員が6ｍである場合、この敷地の建築物の容積率の限度は、10分の24である。なお、前面道路はこの1本だけで、特定行政庁の指定など、ほかの特別な事情はないものとする。
【解答】
〇
正しいです。第一種住居地域内の建築物の容積率は、都市計画で定められた数値以下でなければなりません（建築基準法52条1項2号）。それに加えて、前面道路の幅員が12メートル未満の建築物の容積率は、前面道路の幅員のメートルの数値に、第一種住居地域などでは10分の4を掛けたもの以下でなければなりません（建築基準法52条2項2号）。6メートル×10分の4＝10分の24で、都市計画で定められた10分の30より小さいので、厳しい方の10分の24が限度になります。
「容積率」とは、建築物の延べ面積の、敷地面積に対する割合のことを言います（建築基準法52条1項）。「延べ面積」とは、建物の各階の床面積を合計した面積のことを言います。たとえば、100平方メートルの敷地に、1階が80平方メートル、2階が80平方メートルの建物を建てると、延べ面積は160平方メートルで、容積率は10分の16です。
前面道路の幅員で容積率が制限されるのは、細い道路に面した敷地に、延べ面積の大きな建物が建つと、その道路を使う人や車が増えて混み合ったり、周りの日当たりや風通しが悪くなったりするからです。たとえば、第一種住居地域にある100平方メートルの敷地で、都市計画で定められた容積率が10分の30なら、延べ面積300平方メートルまでの建物が建てられそうに見えます。しかし、前面道路の幅員が6メートルなので、容積率の限度は10分の24になり、建てられるのは延べ面積240平方メートルまでです。
掛ける数値は、用途地域によって違います。第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域といった住居系の用途地域では、原則として10分の4です（建築基準法52条2項1号・2号）。それ以外の用途地域、たとえば近隣商業地域や商業地域、工業地域などでは、原則として10分の6です（建築基準法52条2項3号）。たとえば、商業地域で前面道路の幅員が6メートルなら、6メートル×10分の6＝10分の36が、道路の幅員から計算した限度になります。なお、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域では、これと違う数値になることがあります。
前面道路が2つ以上あるときは、その幅員の最大のものを使って計算します（建築基準法52条2項）。たとえば、幅員4メートルの道路と幅員6メートルの道路の角にある敷地なら、6メートルで計算します。また、前面道路の幅員が12メートル以上のときは、この道路の幅員による制限はかからず、都市計画で定められた容積率だけで限度が決まります。
敷地が、容積率の制限が違う2つ以上の地域にまたがるときは、それぞれの地域の容積率の限度に、その地域にある敷地の部分の面積の割合を掛けて、合計したものが限度になります（建築基準法52条7項）。たとえば、敷地の半分が容積率10分の20の地域、残りの半分が10分の40の地域にあるときは、10分の20×2分の1＋10分の40×2分の1＝10分の30が、敷地全体の容積率の限度です。
建蔽率との違いにも気をつけましょう。「建蔽率」とは、建築物の建築面積の、敷地面積に対する割合のことを言います（建築基準法53条1項）。建蔽率には、前面道路の幅員による制限はありません。前面道路の幅員によって限度が変わるのは、容積率です。
試験では、「前面道路の幅員にかかわらず、都市計画で定められた容積率まで建築できる」というひっかけに気をつけましょう。また、「前面道路が2つ以上あるときは、幅員の狭い方で計算する」も誤りで、幅員の最大のもので計算します。「建蔽率も、前面道路の幅員が12メートル未満のときは制限される」も誤りです。
覚え方は、容積率は「前面道路が12メートル未満なら、住居系は掛ける10分の4。厳しい方が限度」！
