11月10日の3問

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【解答】
×

Ａは、Ｂに求償することはできますが、常に全額とは限りません。

使用者責任とは、会社などが、従業員が仕事の中でほかの人に与えた損害を、従業員と一緒に賠償する責任のことです。求償とは、代わりに支払った人が、本来支払うべき人に、その分を返してもらうように求めることです。

身近な例で考えてみましょう。

Ａ社は、お弁当を配達する会社です。従業員のＢさんは、配達の途中で、うっかり前をよく見ないで運転し、歩いていたＣさんにけがをさせてしまいました。

Ｃさんは、Ｂさんだけでなく、Ａ社にも、損害の賠償を求めることができます。そこで、Ａ社が、Ｃさんに、損害の全額を支払いました。

では、Ａ社は、支払った全額を、Ｂさんに請求できるのでしょうか。

Ａ社は、Ｂさんを使って仕事をして、利益を上げています。また、毎日たくさん運転させれば、それだけ事故が起きる危険も高まります。その危険は、仕事をさせているＡ社も、引き受けるべきものです。それなのに、損害を全部、Ｂさん一人に負わせるのは、公平ではありません。

なので、裁判所の考え方では、Ａ社がＢさんに求償できるのは、損害を公平に分けるという立場から見て、相当と認められる限度まで、とされています。全額ではなく、一部に限られることがあります。

ここで、あわせて覚えておきたい決まりを3つ確認しておきましょう。

1つ目は、「仕事の中で」の判断の仕方です。裁判所の考え方では、外から見て、仕事の範囲に入るように見えれば、使用者責任が生じます。例えば、従業員が、会社の車を、こっそり自分の用事で使っていたときでも、外から見て仕事をしているように見えれば、会社が責任を負うことがあります。

2つ目は、会社が責任を免れる場合です。民法では、会社が、従業員を選ぶことと、仕事の監督について、相当の注意をしていたときなどは、責任を負わない、と決められています。ただし、実際に認められることは、ほとんどありません。

3つ目は、逆の場合です。Ｂさんが、先にＣさんに全額を支払ったときは、Ｂさんのほうから、Ａ社に対して、相当と認められる額を求めることができる、というのが裁判所の考え方です。

覚え方は、使用者責任の求償は「求償はできる。でも、全額とは限らない」！

「会社は、従業員に、いつでも全額を求償できる」というひっかけに気をつけましょう。

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【解答】
〇

200万円は、代金の5パーセント以下で、しかも1,000万円以下なので、保全措置は不要です。

保全措置とは、宅建業者が受け取った手付金などを、もし返せなくなっても、銀行などが代わりに買主に返すように、前もって手当てをしておくことです。

身近な例で考えてみましょう。

友人のＢさんは、宅建業者のＡ社が、これから建てるマンションの1部屋を、5,000万円で買う契約をしました。

まだ建物は完成していません。もし、完成する前にＡ社が倒産してしまったら、Ｂさんが払った手付金は、戻ってこないかもしれません。

そこで、宅建業法では、宅建業者が自ら売主のときは、手付金などを受け取る前に、保全措置を講じなければならない、と決められています。

ただし、金額が小さいときは、保全措置は不要です。工事の完了前の物件では、代金の5パーセント以下で、かつ、1,000万円以下なら、保全措置は不要です。

代金5,000万円の5パーセントは、250万円です。なので、200万円は250万円以下で、1,000万円以下でもあるので、Ａ社は、保全措置を講じなくても、受け取ることができます。

ここで、あわせて覚えておきたい決まりを3つ確認しておきましょう。

1つ目は、完成した物件の場合です。工事が完了した物件では、代金の10パーセント以下で、かつ、1,000万円以下なら、保全措置は不要です。完成前の物件のほうが、基準が厳しくなっています。

2つ目は、中間金についてです。手付金などには、契約のあと、引渡しの前に払う中間金も含まれます。例えば、今回のＡ社が、手付金の200万円のあとに、中間金を100万円受け取ると、合計は300万円で、250万円を超えます。このときは、中間金を受け取る前に、すでに受け取った分も含めて、300万円全部について、保全措置を講じなければなりません。

3つ目は、保全措置が不要になる、そのほかの場合です。買主に所有権移転の登記がされたときは、保全措置は不要です。また、この決まりは、買主も宅建業者のときは、使われません。そして、宅建業者が、必要な保全措置を講じないときは、買主は、手付金などを支払わないことができます。

覚え方は、保全措置が不要なのは「完成前は5パーセント、完成後は10パーセント。どちらも1,000万円以下」！

「金額にかかわらず、必ず保全措置が必要」というひっかけに気をつけましょう。

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【解答】
〇

生産緑地地区内で建築物を新築するには、原則として、市町村長の許可が必要です。

生産緑地地区とは、市街化区域の中にある畑や田んぼなどの農地を、緑を残すために、都市計画で、守るように決めた地区のことです。原則として、500平方メートル以上の広さの農地が対象です。

身近な例で考えてみましょう。

友人のＡさんは、市街化区域の中で、野菜の畑を持っています。この畑は、生産緑地地区に指定されています。

Ａさんは、畑の一部に、新しく建物を建てたいと考えました。

生産緑地地区は、農地として使い続けることが前提の地区です。自由に建物を建てられると、緑が減ってしまいます。

なので、建物を新築するときは、原則として、市町村長の許可を受けなければなりません。

都市計画施設の区域内で建物を建てるときの許可は、都道府県知事などでした。生産緑地地区は、市町村長です。許可を出す人の違いに気をつけてください。

ここで、あわせて覚えておきたい決まりを3つ確認しておきましょう。

1つ目は、許可が必要な行為です。建物の新築のほか、改築や増築、宅地の造成や土石の採取、水面の埋立ても、市町村長の許可が必要です。

2つ目は、許可を受けられる建物です。市町村長が許可できるのは、ビニールハウスや、農機具をしまう倉庫のように、農業を続けるために必要な施設などに限られます。とれた野菜を売る直売所や、農家レストランも、一定の基準を満たせば、許可を受けられます。ふつうの住宅は、許可を受けられません。

3つ目は、買取りの申出です。生産緑地地区に決まってから30年がたったときや、農業の中心になっていた人が亡くなったときなどは、持ち主は、市町村長に、時価で買い取るように申し出ることができます。申出の日から3か月以内に、買い手が決まらず、所有権が移らなかったときは、建物を建てるなどの制限は、なくなります。

覚え方は、生産緑地地区の許可は「都道府県知事ではなく、市町村長」！

「生産緑地地区内の建築は、都道府県知事の許可」というひっかけに気をつけましょう。