【問1】使用者責任（権利関係）
株式会社Ａの従業員Ｂが、Ａの仕事で自動車を運転していたとき、前をよく見ていなかったため事故を起こし、歩行者Ｃにけがをさせた。ＡがＣに損害の全額を賠償した場合、Ａは、Ｂに対して、常に、支払った全額を求償することができる。
【解答】
×
誤りです。使用者が被害者に損害を賠償したときは、被用者に求償することができます（民法715条3項）。ただし、判例は、求償できるのは、損害の公平な分担という見地から、信義則上相当と認められる限度に限られる、としています（最判昭和51年7月8日）。なので、「常に、支払った全額」を求償できるわけではありません。
「使用者責任」とは、ある事業のために他人を使用する者が、被用者がその事業の執行について第三者に加えた損害を賠償する責任のことを言います（民法715条1項本文）。この問題では、会社のＡが使用者、従業員のＢが被用者、歩行者のＣが被害者です。また、「求償」とは、他人の代わりに支払った人が、本来負担すべき人に、その分を返すように求めることを言います。
使用者が責任を負うのは、他人を使って事業を広げ、利益を上げている者は、その事業から生じた損害も負担するのが公平だ、と考えられているからです。この考え方は、求償の場面にも表れます。たとえば、お弁当の配達をするＡ社が、従業員のＢさんに毎日たくさんの配達をさせていれば、事故が起きる危険も、Ａ社の事業の中に含まれています。Ａ社が、配達の途中のＢさんの事故で、Ｃさんに損害の全額を支払ったとしても、その全部をＢさん一人に負わせるのは公平ではありません。そこで、判例は、事業の性格や規模、Ｂさんの仕事の内容や労働条件、勤務の態度、事故を防ぐためのＡ社の配慮の程度などの事情を考え合わせて、相当と認められる限度でだけ、求償を認めています（最判昭和51年7月8日）。
被害者のＣさんの側から見ると、Ｃさんは、事故を起こしたＢさん本人に損害の賠償を請求することもできますし（民法709条）、使用者のＡ社に請求することもできます（民法715条1項）。
使用者責任が生じるのは、被用者が「事業の執行について」損害を加えたときです。判例は、これを、行為の外形から見て、使用者の事業の範囲内に属すると認められるかどうかで判断しています。たとえば、従業員が、会社の車を、会社に無断で自分の用事のために運転していて事故を起こした場合でも、外から見て会社の仕事のための運転と見えるときは、会社が使用者責任を負うことがあります。
使用者は、被用者の選任と、その事業の監督について相当の注意をしたとき、又は相当の注意をしても損害が生ずべきであったときは、責任を負いません（民法715条1項ただし書）。ただし、実際の裁判で、この免責が認められることは、ほとんどありません。
反対に、被用者のＢさんが、先にＣさんに損害の全額を賠償したときは、Ｂさんは、Ａ社に対して、損害の公平な分担という見地から相当と認められる額について、求償することができる、とするのが判例です（最判令和2年2月28日）。会社から従業員への求償が制限されることと、従業員から会社への求償が認められることは、同じ「公平な分担」の考え方から来ています。
試験では、「使用者は、被用者に対して、支払った全額を求償することができる」という形のひっかけに気をつけましょう。求償はできますが、相当と認められる限度までです。また、「使用者が被害者に賠償したときは、被用者に求償することはできない」も誤りです。「被用者が会社に無断で私用運転をしていたときは、使用者責任は一切生じない」も、外形から事業の範囲内と見えれば責任が生じるので、誤りです。
覚え方は、使用者責任の求償は「求償はできる。でも、全額とは限らない」！
【問2】手付金等の保全措置（宅建業法）
宅建業者Ａが、自ら売主として、宅建業者でない買主Ｂと、建築工事の完了前のマンションを、代金5,000万円で売買する契約を締結した。この場合、Ａは、保全措置を講じなくても、手付金として200万円を受領することができる。
【解答】
〇
正しいです。工事の完了前の宅地や建物の売買では、宅建業者は、原則として、保全措置を講じた後でなければ、手付金等を受領してはなりません。ただし、受領しようとする手付金等の額が、代金の額の100分の5以下で、かつ、1,000万円以下であるときは、保全措置は不要です（宅建業法41条1項、施行令3条の5）。代金5,000万円の100分の5は250万円なので、200万円の手付金は、保全措置を講じなくても受領することができます。
「保全措置」とは、宅建業者が受け取った手付金等を、買主に返さなければならなくなったときに、宅建業者が返せなくても、銀行などが代わりに返すことになるように、前もって手当てをしておくことを言います。また、「手付金等」とは、代金の全部又は一部として授受される金銭や、手付金など、契約の締結の日以後、物件の引渡し前に支払われるもので、代金に充当されるものを言います（宅建業法41条1項）。手付金だけでなく、中間金も含まれます。
保全措置が求められるのは、工事の完了前の物件では、本当に完成して引き渡されるかが分からず、もし宅建業者が倒産すれば、買主が払ったお金が戻ってこないおそれがあるからです。たとえば、Ｂさんが、まだ建っていないマンションの1部屋を5,000万円で買う契約をして、手付金を払ったとします。完成する前にＡ社が倒産してしまうと、Ｂさんは、部屋も手に入らず、手付金も戻らないことになりかねません。そこで、代金の100分の5以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置は不要とされています。
工事の完了前の物件の保全措置の方法は、銀行等との保証委託契約と、保険事業者との保証保険契約の2つです（宅建業法41条1項1号・2号）。
工事が完了した物件では、受領しようとする手付金等の額が、代金の額の10分の1以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置は不要です（宅建業法41条の2第1項、施行令3条の5）。完成した物件は、すでに目の前にあって、引き渡されないおそれが小さいので、完成前の物件より基準がゆるくなっています。保全措置の方法も、完成した物件では、上の2つに加えて、指定保管機関による保管の方法（手付金等寄託契約と質権設定契約）も使うことができます（宅建業法41条の2第1項）。たとえば、完成したマンションを代金5,000万円で売るときは、10分の1の500万円までは、保全措置なしで受領することができます。
金額の判断は、受領しようとする額に、すでに受領した手付金等の額を加えて行います（宅建業法41条1項ただし書）。たとえば、この問題のＡ社が、手付金の200万円を受け取ったあとに、中間金を100万円受け取ろうとすると、合計は300万円になり、250万円を超えます。このときは、中間金を受け取る前に、すでに受け取った200万円も含めた300万円全部について、保全措置を講じなければなりません。中間金の100万円の分だけを保全すればよい、というわけではありません。
保全措置が不要になる場合は、ほかにもあります。買主への所有権移転の登記がされたとき、又は買主が所有権の登記をしたときは、保全措置は不要です（宅建業法41条1項ただし書、41条の2第1項ただし書）。登記によって、買主の権利が守られるからです。また、手付金等の保全措置の決まりは、宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない者が買主となる場合のための決まりなので、買主も宅建業者であるときは、適用されません（宅建業法78条2項）。
宅建業者が、必要な保全措置を講じないときは、買主は、手付金等を支払わないことができます（宅建業法41条4項、41条の2第5項）。この場合、買主が支払わなくても、買主の債務不履行にはなりません。なお、保全措置とは別に、宅建業者が自ら売主となる売買では、代金の額の10分の2を超える額の手付を受領することはできません（宅建業法39条1項）。保全措置を講じたからといって、10分の2を超える手付を受け取れるようになるわけではないので、2つの決まりを分けて覚えましょう。
試験では、「工事の完了前の物件では、代金の10分の1以下であれば、保全措置は不要」という、完成した物件の数字と入れかえたひっかけに気をつけましょう。また、「手付金等の額にかかわらず、必ず保全措置を講じなければならない」も誤りです。「中間金を受領するときは、中間金の額についてだけ保全措置を講じればよい」も誤りで、すでに受領した額を含めた全額について保全措置が必要です。
覚え方は、保全措置が不要なのは「完成前は5パーセント、完成後は10パーセント。どちらも1,000万円以下」！
【問3】生産緑地地区（法令上の制限）
生産緑地地区内において、建築物の新築をしようとする者は、原則として、市町村長の許可を受けなければならない。
【解答】
〇
正しいです。生産緑地地区内においては、建築物その他の工作物の新築、改築又は増築は、市町村長の許可を受けなければ、してはなりません（生産緑地法8条1項1号）。
「生産緑地地区」とは、市街化区域内にある農地等で、良好な生活環境を確保するのに効用があり、公共施設等の敷地に適しているなどの条件を満たす区域について、都市計画で定める地区のことを言います（生産緑地法3条1項）。広さは、原則として500平方メートル以上の区域であることが条件です（生産緑地法3条1項2号）。
生産緑地地区で建築物を建てるのに許可が必要なのは、この地区が、市街化区域の中に、農地として緑を残し続けることを前提にした地区だからです。たとえば、市街化区域の中で野菜の畑を持っているＡさんの畑が、生産緑地地区に指定されているとします。Ａさんが、畑の一部に自由に建物を建てられるとすると、畑がどんどん減って、この地区を定めた意味がなくなってしまいます。そこで、建物の新築などをするには、市町村長の許可が必要とされています。
許可が必要な行為は、建築物その他の工作物の新築、改築又は増築のほか、宅地の造成、土石の採取その他の土地の形質の変更、水面の埋立て又は干拓です（生産緑地法8条1項各号）。
市町村長が許可できるのは、農林漁業を営むために必要で、生活環境の悪化をもたらすおそれがない施設などに限られます（生産緑地法8条2項）。たとえば、ビニールハウスのような生産や集荷のための施設や、農機具や肥料をしまう倉庫のような施設です。また、その生産緑地地区やその周辺の地域でとれた農産物を主な原材料とする製造・加工の施設や、それを売る施設（直売所）、それを主な材料にした料理を出すレストランも、国土交通省令で定める基準に合えば、許可を受けることができます（生産緑地法8条2項2号）。これに対して、ふつうの住宅を建てるための許可は、受けることができません。
都市計画施設の区域内で建築物を建築するときの許可は、都道府県知事等の許可です（都市計画法53条1項）。許可を出す人を入れかえた問題に迷わないように、生産緑地地区は「市町村長」と、はっきり分けて覚えましょう。
生産緑地地区の土地の持ち主は、ずっと農地のまま使い続けなければならないわけではありません。生産緑地地区に関する都市計画の告示の日から30年を経過したとき、又は、その農業の主たる従事者が死亡したり、病気などで農業を続けられなくなったりしたときは、持ち主は、市町村長に対して、その生産緑地を時価で買い取るべき旨を申し出ることができます（生産緑地法10条）。たとえば、畑を中心になって耕していたＡさんのお父さんが亡くなり、Ａさんが農業を続けられないときは、Ａさんは、市町村長に買取りを申し出ることができます。そして、買取りの申出の日から3か月以内に、その生産緑地の所有権の移転が行われなかったときは、建築物の新築などの制限は、なくなります（生産緑地法14条）。
試験では、「生産緑地地区内で建築物の新築をするときは、都道府県知事の許可を受けなければならない」という、許可を出す人を入れかえたひっかけに気をつけましょう。また、「生産緑地地区内では、建築物の新築をするときに、届出をすればよい」も、許可が必要なので誤りです。「買取りの申出は、都道府県知事に対して行う」も誤りで、申出の相手は市町村長です。
覚え方は、生産緑地地区の許可は「都道府県知事ではなく、市町村長」！
