11月9日の3問

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【解答】
〇

Ａは、Ｃに、直接、賃料を請求することができます。

転貸とは、借りている物を、さらに別の人に貸すこと、つまり、又貸しのことです。借りている人は、貸している人の承諾を得れば、適法に、転貸をすることができます。

身近な例で考えてみましょう。

Ａさんは、自分の建物を、友人のＢさんに、1か月10万円で貸しています。Ｂさんは、Ａさんの承諾を得て、この建物を、知人のＣさんに、1か月12万円で又貸ししました。

ところが、Ｂさんが、Ａさんへの家賃を払わなくなってしまいました。Ａさんとしては、実際に建物を使っているＣさんから、直接、家賃を受け取りたいところです。

民法では、適法に転貸がされたとき、転借人のＣさんは、貸主のＡさんに対して、直接、支払いをする義務を負う、と決められています。なので、Ａさんは、Ｃさんに、直接、家賃を請求することができます。

ただし、請求できる額には、限度があります。ＡさんとＢさんの家賃は10万円、ＢさんとＣさんの家賃は12万円なので、Ａさんが、Ｃさんに請求できるのは、少ないほうの10万円までです。

また、Ｃさんが、Ｂさんに、家賃を前払いしていたとしても、そのことを、Ａさんに主張して、支払いを断ることはできません。

ここで、あわせて覚えておきたい決まりを3つ確認しておきましょう。

1つ目は、承諾を得ないで転貸した場合です。Ｂさんが、Ａさんの承諾を得ないで、Ｃさんに建物を使わせたときは、Ａさんは、原則として、Ｂさんとの契約を解除することができます。ただし、裁判所の考え方では、ＡさんとＢさんの信頼関係を壊すとまでは言えない、特別な事情があるときは、解除することはできません。

2つ目は、ＡさんとＢさんが、話し合いで契約を終わりにした場合です。これを合意解除と言います。適法な転貸がされているときは、合意解除をしても、Ａさんは、そのことを、Ｃさんに主張することができません。Ｃさんは、そのまま建物を使い続けることができます。

3つ目は、Ｂさんが家賃を払わないことを理由に、Ａさんが契約を解除した場合です。このときは、Ａさんは、契約が終わったことを、Ｃさんに主張することができます。合意解除との違いに、気をつけてください。

覚え方は、適法な転貸なら「貸主は、転借人に、直接請求できる。ただし、少ないほうの家賃まで」！

「貸主と転借人は契約をしていないので、直接は請求できない」というひっかけに気をつけましょう。

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【解答】
×

30日の期間は、死亡した日からではなく、相続人が、死亡の事実を知った日から数えます。

廃業などの届出とは、宅建業者が、亡くなったり、会社がなくなったり、宅建業をやめたりしたときに、免許を出した大臣や知事に、そのことを知らせる制度のことです。

身近な例で考えてみましょう。

Ａさんは、一人で不動産屋さんを営む、個人の宅建業者です。遠く離れた町に住む息子のＢさんは、Ａさんと、ふだんあまり連絡を取っていませんでした。

ある日、Ａさんが亡くなりましたが、Ｂさんが、そのことを知ったのは、1か月以上たってからでした。

もし、死亡した日から数えるとしたら、Ｂさんが知った時には、もう期限が過ぎていたことになってしまいます。これでは、相続人に無理を求めることになります。

なので、死亡の場合だけは、相続人が、死亡の事実を知った日から、30日以内に届け出ればよい、と決められています。

ここで、あわせて覚えておきたい決まりを3つ確認しておきましょう。

1つ目は、届け出る人です。死亡のときは相続人、会社が合併で消えたときは、消えた会社の代表役員だった人、破産手続開始の決定があったときは破産管財人、合併と破産以外の理由で会社が解散したときは清算人、宅建業をやめたときは、本人や会社の代表役員です。

2つ目は、期間の数え方です。30日以内という期間は同じですが、知った日から数えるのは、死亡の場合だけです。そのほかは、そのことがあった日から数えます。

3つ目は、取引の後始末です。免許がなくなっても、すでに結んだ契約の取引を終わらせる範囲では、相続人などは、宅建業者とみなされます。例えば、Ａさんが生きているうちに結んだ売買の、引渡しを済ませることができます。

覚え方は、廃業などの届出は「どれも30日以内。死亡だけは、知った日から」！

「死亡した日から30日以内」というひっかけに気をつけましょう。

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【解答】
×

借地権だけを持っている人も、組合員になります。

土地区画整理組合とは、土地区画整理事業を行うために、その地区の土地の所有者などが集まって作る団体のことです。

法律では、施行地区内の宅地について、所有権か借地権を持っている人は、すべて、その組合の組合員になる、と決められています。

身近な例で考えてみましょう。

Ａさんは、土地を借りて、その上に自分の家を建てて住んでいます。土地の所有者は、Ｂさんです。

この土地のある地区で、組合による土地区画整理事業が始まることになりました。

事業が進むと、道路が広がったり、土地の場所や形が変わったりします。土地を借りて住んでいるＡさんにとっても、暮らしに大きく関わる話です。

なので、土地の所有者のＢさんだけでなく、借地権を持つＡさんも、組合員になります。

しかも、組合員になるかどうかは、自分で選べません。事業に反対している人でも、施行地区内の宅地の所有権か借地権を持っていれば、組合員になります。

ここで、あわせて覚えておきたい決まりを3つ確認しておきましょう。

1つ目は、組合のつくり方です。組合を設立するには、7人以上が共同して、定款と事業計画を定め、都道府県知事の認可を受けなければなりません。

2つ目は、設立の前の同意です。認可を申請する前に、宅地の所有者と、借地権者の、それぞれ3分の2以上の同意を得なければなりません。また、同意した人の土地の面積の合計も、3分の2以上でなければなりません。

3つ目は、組合員の土地を買った人です。組合員から、施行地区内の宅地を買った人は、組合員としての権利と義務も、そのまま引き継ぎます。例えば、組合が組合員に割り当てたお金を払う義務も、買った人に移ります。

覚え方は、組合が施行する事業では「所有者も、借地権者も、全員が組合員」！

「組合員になるのは、土地の所有者だけ」というひっかけに気をつけましょう。