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【問1】転貸（権利関係）
Ａが所有する建物をＢに賃貸し、Ｂが、Ａの承諾を得て、その建物をＣに転貸した。この場合、Ａは、Ｃに対して、直接、賃料を支払うよう請求することができる。
【解答】
〇
正しいです。賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人に対して、転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負います（民法613条1項）。なので、賃貸人のＡは、転借人のＣに対して、直接、賃料を請求することができます。
「転貸」とは、賃借人が、借りている物を、さらに別の人に貸すこと、つまり、又貸しのことを言います。「転借人」とは、その又貸しを受けて、物を借りている人のことを言います。この問題では、Ａが賃貸人、Ｂが賃借人（転貸人）、Ｃが転借人です。ＡとＣの間には、契約はありません。それでも、Ａの承諾を得た適法な転貸であれば、法律が、ＣからＡへの直接の義務を認めています。実際に建物を使っているのはＣなので、賃借人のＢが賃料を払わないときに、Ａを守るための決まりです。
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、転貸をすることができません（民法612条1項）。承諾を得ないで第三者に賃借物を使用させたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができます（民法612条2項）。ただし、判例は、承諾のない転貸であっても、賃貸人に対する背信的な行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、解除することはできない、としています（最判昭和28年9月25日）。これを、信頼関係を壊したとまでは言えないときは解除できない、という意味で、信頼関係破壊の法理と呼びます。
Ａが、Ｃに直接請求できる額には、限度があります。転借人は、賃貸人と賃借人の間の賃貸借に基づく、賃借人の債務の範囲を限度として、義務を負います（民法613条1項）。たとえば、ＡとＢの間の賃料が1か月10万円、ＢとＣの間の賃料が1か月12万円であれば、Ａが、Ｃに請求できるのは、10万円までです。反対に、ＡとＢの賃料が12万円、ＢとＣの賃料が10万円であれば、Ｃは、もともと10万円しか払う約束をしていないので、Ａが、Ｃに請求できるのは、10万円までです。つまり、2つの賃料のうち、少ないほうが限度になります。また、Ｃは、Ｂに賃料を前払いしていたとしても、そのことをＡに主張して、支払いを断ることはできません（民法613条1項後段）。なお、Ａは、Ｃに請求できるからといって、Ｂに請求できなくなるわけではありません。Ａは、Ｂに対しても、これまでどおり賃料を請求することができます（民法613条2項）。
賃貸借が終わったときに、転借人がどうなるかも、よく確かめておきましょう。ＡとＢが、話し合いで賃貸借を終わらせることを、「合意解除」と言います。適法な転貸がされているときは、Ａは、合意解除をしたことを、Ｃに対抗することができません（民法613条3項本文）。たとえば、ＡとＢが「来月で契約を終わりにしよう」と話し合って決めても、Ｃは、そのまま建物を使い続けることができます。ただし、合意解除をした当時、Ａが、Ｂの債務不履行による解除権を持っていたときは、Ａは、Ｃに対抗することができます（民法613条3項ただし書）。
これに対して、Ｂが賃料を払わないことを理由に、Ａが賃貸借を解除したときは、Ａは、そのことをＣに対抗することができ、Ｃに建物の明渡しを求めることができます。このとき、判例は、Ａは、解除の前に、Ｃに賃料を支払う機会を与える必要はない、としています（最判昭和37年3月29日）。合意解除のときと結論が反対になるので、セットで覚えておきましょう。
試験では、「賃貸人と転借人の間には契約関係がないので、賃貸人は、転借人に直接賃料を請求することはできない」という形のひっかけに気をつけましょう。これは誤りです。また、「賃貸人は、転貸借の賃料の全額を、転借人に請求することができる」も誤りで、賃借人の債務の範囲が限度になります。「転借人は、賃借人に賃料を前払いしていれば、賃貸人の請求を拒むことができる」も誤りです。「賃貸人は、賃借人との賃貸借を合意解除したことを、転借人に対抗することができる」も、原則として誤りです。
覚え方は、適法な転貸なら「貸主は、転借人に、直接請求できる。ただし、少ないほうの家賃まで」！
【問2】廃業などの届出（宅建業法）
個人の宅建業者Ａが死亡した場合、Ａの相続人は、Ａが死亡した日から30日以内に、その旨を、Ａが免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事に届け出なければならない。
【解答】
×
誤りです。宅建業者が死亡した場合、相続人は、その事実を知った日から30日以内に、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければなりません（宅建業法11条1項1号）。死亡した日から数えるのではありません。
「廃業等の届出」とは、宅建業者が、死亡したり、合併で消えたり、宅建業をやめたりしたときに、そのことを、免許を出した国土交通大臣又は都道府県知事に知らせる届出のことを言います。
届出の期間は、どの場合も30日以内ですが、数え始める日が、死亡の場合だけ違います。死亡の場合は、相続人が死亡の事実を知った日から数え、それ以外の場合は、そのことがあった日から数えます（宅建業法11条1項柱書）。たとえば、個人で不動産屋さんを営むＡさんが亡くなり、遠くに住む息子のＢさんが、そのことを1か月以上たってから知った、という場合です。死亡した日から数えると、Ｂさんが知った時には、もう期限が過ぎてしまいます。なので、Ｂさんは、Ａさんの死亡を知った日から30日以内に届け出ればよいとされています。
届け出る人は、場合ごとに決まっています（宅建業法11条1項各号）。宅建業者が死亡したときは、その相続人です。法人が合併によって消滅したときは、消滅した法人を代表する役員であった者です。合併後に残った会社や、新しくできた会社の代表役員ではない点に注意しましょう。宅建業者について破産手続開始の決定があったときは、破産管財人です。破産した本人ではありません。法人が、合併と破産手続開始の決定以外の理由で解散したときは、清算人です。宅建業を廃止したときは、宅建業者であった個人、又は宅建業者であった法人を代表する役員です。
免許が効力を失う時期も、あわせて確かめておきましょう。破産手続開始の決定、合併と破産以外の理由による解散、廃止の場合は、届出があった時に、免許が効力を失います（宅建業法11条2項）。
免許が効力を失ったあとでも、すでに結んだ契約の取引を終わらせる目的の範囲内では、宅建業者であった者や、その一般承継人は、なお宅建業者とみなされます（宅建業法76条）。「一般承継人」とは、相続人や、合併後の会社のように、前の人の権利と義務をまとめて引き継ぐ人のことを言います。たとえば、Ａさんが生きているうちに結んだ売買について、相続人のＢさんが、建物の引渡しを済ませることができます。でも、Ｂさんは、Ａさんの免許を引き継ぐわけではありません。Ｂさんが、新しい取引をして宅建業を営むには、自分で免許を受けなければなりません（宅建業法3条1項）。
試験では、「死亡した日から30日以内」という形のひっかけに気をつけましょう。死亡の場合だけは「その事実を知った日から」です。反対に、合併や廃止などの場合に「その事実を知った日から」とするのも誤りです。また、「合併により消滅したときは、合併後の存続会社の代表役員が届け出る」「破産手続開始の決定があったときは、破産した本人が届け出る」も、どちらも誤りです。
覚え方は、廃業などの届出は「どれも30日以内。死亡だけは、知った日から」！
【問3】土地区画整理組合（法令上の制限）
土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業において、施行地区内の宅地について、借地権だけを有する者は、その組合の組合員とならない。
【解答】
×
誤りです。組合が施行する土地区画整理事業の施行地区内の宅地について、所有権又は借地権を有する者は、すべてその組合の組合員となります（土地区画整理法25条1項）。借地権だけを持っている人も、組合員になります。
「土地区画整理組合」とは、土地区画整理事業を行うために、施行地区内の宅地の所有者や借地権者が組合員となって作る法人のことを言います（土地区画整理法22条）。また、「借地権」とは、借地借家法の借地権、つまり、建物を持つことを目的とする、地上権や土地の賃借権のことを言います（土地区画整理法2条7項、借地借家法2条1号）。
借地権者も組合員になるのは、土地区画整理事業が、借地権者の暮らしにも大きく関わるからです。たとえば、Ａさんが、Ｂさんの土地を借りて、自分の家を建てて住んでいるとします。この地区で組合による土地区画整理事業が始まると、道路が広がったり、土地の場所や形が変わったりします。土地の所有者のＢさんだけでなく、借りた土地に家を建てて住んでいるＡさんにとっても、大事な話です。なので、Ａさんも、組合員になります。しかも、組合員になるかどうかは、自分で選ぶことはできません。事業に反対している人でも、施行地区内の宅地の所有権か借地権を持っていれば、すべて組合員になります。これに対して、施行地区内の建物を借りて住んでいるだけの人は、宅地の所有権も借地権も持っていないので、組合員にはなりません。
組合を設立するには、7人以上が共同して、定款と事業計画を定め、その組合の設立について、都道府県知事の認可を受けなければなりません（土地区画整理法14条1項）。認可を申請する前には、定款と事業計画について、施行地区となる区域内の宅地の所有者全員と、借地権者全員の、それぞれ3分の2以上の同意を得なければなりません（土地区画整理法18条）。人数だけでなく、同意した人の宅地の面積と、同意した人の借地権の目的になっている宅地の面積の合計も、区域内の宅地の総面積と借地の総面積の合計の3分の2以上でなければなりません（同条）。ここでも、所有者と借地権者の両方が数に入ります。
組合員が、施行地区内の宅地の所有権や借地権を、ほかの人に移したときは、その組合員が組合に対して持っていた権利と義務も、それを引き継いだ人に移ります（土地区画整理法26条1項）。組合は、事業の費用に充てるため、組合員から「賦課金」というお金を集めることができます（土地区画整理法40条1項）。たとえば、組合員のＢさんが、施行地区内の宅地をＤさんに売ったときは、Ｂさんが払うことになっていた賦課金の義務も、Ｄさんに移ります。
試験では、「組合員となるのは、施行地区内の宅地の所有者に限られる」「借地権者は、組合の設立に同意した場合に限り、組合員となる」という形のひっかけに気をつけましょう。所有者も借地権者も、同意したかどうかに関係なく、すべて組合員になります。また、組合の設立の認可は「都道府県知事」の認可で、「7人以上」が共同して申請します。同意は、所有者と借地権者の「それぞれ」の3分の2以上で、どちらか一方の3分の2以上ではありません。
覚え方は、組合が施行する事業では「所有者も、借地権者も、全員が組合員」！
