おはようございます!レトスの小野です!
宅建の合格率は15~17%ということは、
85%の方が落ちるわけです!
他の受験生と戦って勝たないといけないのですが、
実際に戦う相手は「自分」です。
「人は怠ける動物」
ほとんどの方が、怠けてしまいます。
結局のところ、怠ける自分に打ち勝てるかどうかです!
これに勝てれば、合格はすぐそこです!
計画を立てて、今日やるべき部分を勉強しましょう!
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【問1】代理
Aが、Bに代理権を授与してA所有の土地をCに売却する場合、
代理人Bが相手方CにAの代理人であることを告げず、
その旨をCは知ることができたが知らなかった場合、この代理行為は有効となる。
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【解答】
〇
本人A
|
代理人B→C
代理行為をする場合、原則、相手方に本人のためにすることを「告げない」と、
その契約の効果は代理人に帰属します。
ただし、相手方が、本人のためにするという代理人の真意を知っていた場合(悪意)
あるいは、知ることができた場合(有過失)は、本人に効果が帰属します。
一般的な問題集や過去問集の解説はこんな感じだと思います。
これを読んで頭に入りましたか?
入らないですよね・・・
簡単に言い換えます!
集中して読んでくださいね!
実際、図を書きながら読んでください!
代理人Bが相手方Cと契約をする際に「Aの代理人として契約します!」と相手方に言わないと、
AC間の契約にはならない(代理人との間[BC間]の契約になる)というのが原則です。
ただし、例外として、相手方Cが「代理人Bは本人Aのためにする」ということを知っていたり(悪意)
あるいは、知ることができた場合(有過失)は、AC間の契約として有効に成立します!
=契約した内容は、本人に及ぶということ
本問では、相手方Cは知ることができた(有過失)ため、契約の効果は本人Aに帰属し、有効な代理行為となります。
少し分かりやすくなったのではないでしょうか?
分かりやすい解説で合格力をつけたい方へ朗報!
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【問2】自己所有に属さない物件の売買契約締結の制限
宅建業者Aは、BとB所有の甲地について停止条件付きで売買契約をした。
この場合、宅建業者Aは甲地を宅建業者でないCに売却することができる。
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【解答】
X
B→A→C
本肢は
8種規制の一つである「自己所有に属さない物件の売買契約締結の制限」です。
簡単にいうと、
「他人の不動産」や「保全措置の講じていない未完成物件」は売買契約してはいけません!
という内容です。
もちろん、8種規制なので、売主が宅建業者で買主が宅建業者でない場合ですよ!
今回、甲地は他人の不動産に当たるかどうかがポイントです!
法律では、停止条件付き売買契約を締結した不動産は他人の不動産に当たるとして、
AはCと契約できません。
したがって、誤りです。
もちろん、停止条件が成就していれば、甲地はA所有なので、
自己所有の不動産となりCに売却できます!
【問3】国土利用計画法
Aが所有する市街化調整区域に所在する面積3000㎡の農地について
Bに売却する契約を、農地法第5条の許可を停止条件として締結した場合、
Bは事後届出を行う必要がある。
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【解答】
X
農地法第5条の許可を停止条件とする停止条件付売買契約の締結は事後届出対象になります。
しかし、市街化調整区域の面積3000㎡の土地では事後届出対象面積にはなりません。
市街化調整区域は「市街化区域以外の都市計画区域」なので、5000㎡以上が届出対象面積です。
ちなみに、農地法3条許可を受けている場合は、例外として届出の必要はありません。
これは、「国土利用計画法」「農地法」「民法」が絡む非常によい問題ですね!
この問題が宅建試験の標準レベルなので、
この問題は単に解けるだけでなくしっかり理解しておく必要があります!
この点については個別指導では詳しくお伝えします!
理解できれば簡単です!覚えることなく、答えを導けるようになります!