【問1】意思表示
Aは第三者Cの詐欺により、A所有の土地をBに売却し、 Bは善意有過失のDに売却をし、移転登記もなされた。 その後、詐欺を原因として、AB間の売買契約が取消された場合、AはDに所有権を主張できる。
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【解答】
〇
C
↓詐欺
A―→B―→D(善意有過失)
詐欺による取消しは、取消し前の善意無過失の第三者には対抗できません。
本肢は第三者Dが「有過失」なので、正しいです。
そして、この問題の解説をそのまま覚える方がいますが、それだと、すぐに忘れて実力は付きません。
キチンと理解することが重要です!
新しい事例として、「善意無過失の第三者E」と「詐欺を受けたA(上記Aと同じ)」を考えます。
まず、Aは詐欺を受けているのでかわいそうですね。
また、それを落ち度なく知らずに買って、その後、 取消されると第三者Eもかわいそうですよね。
そうすると、AとEのどちらがかわいそうかを考えるわけです。
Aは、詐欺を受けたものの、騙される側も多少は悪い(落ち度あり)ですよね。
一方、 Eは「Aが詐欺を受けていること」について落ち度なく知らない(善意無過失)です。
こう考えると、どちらを保護すべきですか?
過失なく何も知らないEを保護した方がいいですよね!
だから、Eを保護するわけです。
これを法律(ルール)にすると、「詐欺による取消し前の第三者が善意無過失の場合、善意無過失の第三者は保護される」となります。
言い換えれば、この第三者Eが悪意もしくは有過失であれば、第三者は保護されず、Aが保護されるというわけです。
【問2】クーリングオフ
宅建業者でない買主からクーリングオフによる売買契約の解除があった場合で、 この契約の解除が法的要件を満たし、かつ、売主Aが手付金を受領しているとき Aは手付金から違約金を控除して返還することができる。
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【解答】
×
クーリングオフによる契約解除では、
違約金や損害賠償請求はされません!
これは重要なので覚えておいてください!
つまり、宅建業者に渡した手付金等は全部返ってきます!
「控除」って分かりますか?
簡単にいうと、「差し引いて」っていう意味です(^-^)/
具体例を出します!
売買契約で、債務不履行(約束違反)の場合の違約金を30万円とし、契約締結の際に買主が売主業者に対して手付金100万円を渡して契約を締結したとします。
その後、クーリングオフを理由に解除をした場合、売主業者は手付金100万円をそのまま買主に返す必要があります。
違約金30万円を控除して70万円だけ返す
というのはいけません!という事です!
【問3】都市計画法
市街化調整区域において行う開発行為で、その規模が300㎡であるものについては、常に開発許可は不要である。
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【解答】
×
市街化調整区域はそもそも、市街化を抑制する区域です。
つまり、建物をできるだけ建てさせない区域です。
だから、開発行為を行う面積が小さいから開発許可不要にしてあげよう!という例外はありません!
言い換えると、市街化調整区域においては、「一定規模未満の開発行為は許可不要」という例外はありません。
つまり、300㎡の開発行為であっても原則許可は必要です。
しかし、面積以外での例外はあります。
例えば、鉄道を作るための開発行為は、その他例外に該当するため許可不要です。
よって、
「常に開発許可は不要である」が誤りです。