【問1】債務不履行
Ａ所有の建物につき、Ａが結婚したら、Ｂに建物を売却するという売買契約が成立し、条件が成就する前に、地震により建物が滅失してしまった。
この場合、買主ＢはＡに対し、損害賠償請求できる。
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【解答】
×
停止条件付の売買契約において、
債務者に帰責事由なく目的物が滅失したときは、
買主は、履行（代金の支払い）を拒絶することができます。
しかし、売主Ａの過失なく建物が滅失しているので
売主Ａに債務不履行はありません。
よって、
買主ＢはＡに対して損害賠償請求はできません。
言い換えると
Ａが結婚するまでに、天災で消滅したら、両者の債務が消滅するわけですね！
天災って？
地震や津波などの自然災害ですね！
■ここのポイントについては
債務不履行は「債務者に帰責事由があること」が要件の一つということです。
つまり、債務者に何らかの落ち度や過失がなければ債務不履行は成立しない
ということです。
地震が原因で建物が滅失して引渡しができなかった
ということは、売主に落ち度や過失はないですよね！
したがって、「売主の債務不履行」とはならないんですね！
売主の債務不履行ではない
↓
買主は損害賠償請求はできない
ということです！
【問２】クーリングオフ
クーリングオフによる申込みの撤回または契約の解除は、売主である宅地建物取引業者が契約の履行に着手した後においてはもはやすることはできない。
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【解答】
×
クーリングオフと、手付解除は別物です！
「相手方が履行着手した後は解除できない」は
「買主の手付放棄」もしくは「売主の手付倍返し」による「手付解除」の話です。
一方、クーリングオフは、このようなルールはありません。
したがって、たとえ、手付解除ができない場合でも、
クーリングオフにおいて解除できるよう要件を満たせば、クーリングオフによる解除はできると言う事です。
▼クーリングオフによる解除ができる要件とは何でしょう？
『クーリングオフができない要件に一つも該当しない＝クーリングオフができる』
逆に
『クーリングオフができない要件が一つでもある＝クーリングオフはできない』
これは非常な考え方です！
絶対頭に入れておきましょう！
まだ学習をしていない場合は、重要な考え方があったなぁ
ということ位は頭の片隅に入れておきましょう！
クーリングオフによる解除ができるかできないかを問う問題で使います！
▼クーリングオフを勉強したことがある方への質問
例えば、
売主宅建業者、買主が非宅建業者で
買主は申し込みを売主業者の事務所で行い
その際、クーリングオフについて、売主から何も告げられなかった。
この場合、申込翌日に買主はクーリングオフによる申し込みの撤回はできるか？
↓
できない。
なぜなら、申込場所が「売主業者の事務所」なので、
クーリングオフができない場合に該当します。
つまり、この時点で、クーリングオフはできないと判断できます！
間違っても、下記のように考えないでください！
「クーリングオフの内容を書面で告げられていない＝クーリングオフができる場合」
これは間違った考え方です。
このように覚えている方は、記憶から消去してください！
「クーリングオフができる場合＝クーリングオフができない要件に一つも該当しない場合」
です。
【問３】建築基準法
道路法による道路は、すべて建築基準法上の道路に該当する。
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【解答】
×
道路は道路でも、道路法による道路と、建築基準法上の道路は違うんです。
例えば、幅が３ｍの道路
狭い道路ですね・・・
このような道路は、道路法上の道路であっても、原則、建築基準法上の道路ではありません。
しかし、４ｍ未満の道路でも「特定行政庁が指定」した道路は、建築基準法上の道路になります！
