【問1】代理
BはAに対して、B所有の土地の抵当権設定に関する代理権を与えた。
しかし、AはB所有の土地についてCと売買契約を締結した。
Bは、Cが善意無過失であっても、その売買契約を取り消すことができる。
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【解答】
×
- B(本人)
- A(無権代理人)
- C(相手方:善意無過失)
抵当権設定の代理権を与えられた者が、目的外の売買契約を締結したとき、
代理権の範囲を超えており無権代理行為となり、その契約に効力は生じません。
しかし、相手方が善意無過失の場合、表見代理が成立し、契約は有効になってしまいます。
つまり、本人Bは、「無権代理だから契約の効力は生じない!」と主張できなくなってしまうのです。
=Bは契約通り履行しないといけない!
つまり、Bは売買契約を取消すことはできません。
表見代理がどんなものかを知らない人も多いですが
表見代理が成立すれば、無権代理も契約は有効になる
と頭に入れておけばイメージしやすいでしょう!
表見代理が成立する場合は3つありますね!
『つなげて覚える!』
記憶の基本中の基本なので、試してみてください!
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動画でもまとめています!
【問2】保証協会
宅地建物取引業者Aは、保証協会に加入したときは、
その加入の日から2週間以内に、
弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。
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【解答】
×
1)弁済業務保証金分担金は保証協会に「加入する前」に保証協会に納付しなければなりません。
ちなみに、
2)保証協会加入後に事務所を増設する場合は、「増設した日から2週間以内」に、
増設分の分担金を支払えばよいです。
分担金の納付時期が異なる点に注意してください!
さらに、
営業保証金の場合は、
3)新規で営業を開始する場合も、
4)事務所を増設する場合も、
営業開始前に営業保証金を供託し、その旨を免許権者に届出なければなりません!
この4点はこの場で全て覚えてください!
【問3】都市計画法
市街化区域の既に造成された土地について、2500㎡の共同住宅を建設する場合、
当該宅地の区画形質の変更を行わない場合も開発許可が必要である。
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【解答】
×
開発許可が必要なのは、開発行為を行う場合です。
開発行為とは、主として、「建築物の建築、または特定工作物の建設」を目的として行う土地の区画形質の変更のことです。
本問は「土地の区画形質の変更」がないため、開発許可は不要です。
開発許可の要否を問う問題で、上記解説は非常に重要です。
細かい部分まではお伝えできませんが、何が重要で何が重要でないかをしっかりとらえていくことが宅建合格の近道です。
これも理解学習の一つです!