【問1】債務不履行
不法行為に基づく損害賠償債務は、不法行為の成立と同時に履行遅滞となる。
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【解答】
〇
不法行為に基づく損害賠償債務は、「不法行為の成立と同時」に履行遅滞となります。
サラッと読むと分かりづらくないですか？この文章。
これは具体例を出せば簡単に理解できますよ(^^)/
例えば、あなたが事故などでケガをして入院した場合をイメージしてください！
あなたは、「入院費などをすぐにでも払ってくれ！」と思いませんか？
すぐにでも、相手に損害賠償請求したいですよね？
ここで、履行遅滞の発生時期は「被害者（＝あなた）から非難されるべき時」ですよね？
つまり、「事故が発生したとき」から加害者は非難されるべきなので
「事故が発生したときから＝不法行為が成立した時から」履行遅滞になるんです！
これは、被害者救済のためのルールです。
【問２】３７条書面
宅地建物取引業者Ａは、宅地の売買を媒介し、契約が成立した。
当該宅地に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるとき、Ａが交付する３７条書面に記載しなければならない。
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【解答】
〇
租税公課については、３７条書面の記載事項ですね！
なぜか？
テキストＰ58の「インド人は天候に対抗する」の語呂合わせを使えば一発で答えを導けます！
この「インド人は天候に対抗する」は37条書面のみ記載事項となっているものです！
イン（引渡し時期）
ド（登記申請の時期）
みな（３７条書面記載）
天（天災その他不可抗力による損害の負担（＝危険負担）に関する内容）
候（公租・公課の負担に関する内容）
対（代金・賃料の支払い方法と支払い時期）（代金等以外の金銭の授受時期）
租税公課は「公租・公課の負担に関する内容」に当たり、語呂合わせでは「天候」の「候（公）」にあたります。
だから、
３７条書面に記載すべき事項であり
３５条書面に記載すべき事項でない
ということが分かります！
ちなみに、租税公課とは、例えば「固定資産税がいくらなのか？」という情報です！
「固定資産税：年額10万円」といった感じで記載します。
語呂合わせで解ける問題は絶対に得点できるようにしましょう！
【問３】農地法
農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため、市街化区域外の農地に抵当権の設定が行われ、その後、返済が滞ったため当該抵当権に基づき競売が行われ第三者が当該農地を取得する場合であっても、農地法第3条又は第5条の許可を受ける必要がある。
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【解答】
〇
まず、農地に抵当権を設定しても、使用収益するものは所有者等であって変わりません。
（抵当権の設定は、権利移動に含まない）
つまり、抵当権設定後も今まで通り、農地の所有者等が農業を行うことができ、農業が衰退することもないので
権利移動も転用もないので許可は不要です。
しかし、この抵当権が実行されて（競売にかかって）新しい所有者に権利移動されるときは、
誰が購入するかは分からず、買受人が農業を営む農機具やノウハウがないかもしれません。
そうなると、農業の衰退する可能性があるので、
原則通り、農業委員会による３条許可や５条許可は必要です。
具体的に言うと、売却（競落）の決定を受けるには、
農業委員会等から所有権移転の許可書が必要となってきます。
競売で農地を取得する場合に、農地法３条又は５条の許可を不要とする規定は存在しない。
原則通り、許可を受ける必要がある。
