
【問1】代理
AがB所有の甲土地の売却を代理する権限をBから書面で与えられている場合、AがCの代理人となってBC間の売買契約を締結したときは、Cは甲土地の所有権を当然に取得する。
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【解答】
×
双方代理は原則、禁止され、無権代理となり、
本人に契約の効果は及びません。
ただし、本人があらかじめ許諾した場合や
本人が追認した場合は有効になります。
つまり、当然にCは甲土地の所有権を取得するわけではありません。
下記動画で理解しましょう!
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【問2】営業保証金
宅地建物取引業者は、本店を移転したためその最寄りの供託所が変更した場合、国債証券をもって営業保証金を供託しているときは、遅滞なく、従前の本店の最寄りの供託所に対し、営業保証金の保管換えを請求しなければならない。
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【解答】
×
営業保証金の保管換えを請求できるのは「金銭のみ」で供託している場合です。
本問ように「国債証券」で供託している場合は、保管換えはできません!
では、
「有価証券(国債証券など)」もしくは「金銭+有価証券」で供託している宅建業者が
本店を移転したためその最寄りの供託所が変更した場合、どのような手続きが必要でしょうか?
一言でいえば「二重供託」が必要です。(テキストP30)
具体的には、
1.まず、移転後の本店最寄りの供託所に、営業保証金を供託します。
つまり、この状態では、「移転前の本店最寄りの供託所」と「移転後の本店最寄りの供託所」の2か所に供託している状態です。=二重供託
2.その後、移転前の本店最寄りの供託所から営業保証金を取り戻します。
そして、営業保証金を取り戻す場合、原則、公告が必要ですが、二重供託による営業保証金の取り戻しでは公告不要です。
なぜでしょう?
なぜなら、すでに、移転後の本店最寄りの供託所に営業保証金を供託しているので、万一、取引相手に損失を与えても、この供託所から取引相手は損失額の弁済(還付)を受けることができるからです。
【問3】建築基準法
用途地域の指定のない区域内に存する建築物の容積率は、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し、都市計画において定められた数値以下でなければならない。
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【解答】
×
用途地域の指定のない区域内に存する建築物の容積率は、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し、当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めます。
本問の「都市計画で定められた」という記述が誤りです。
用途地域が指定されていれば、下表のとおり、都市計画で容積率が定められています。
しかし、用途地域の指定がない地域は、容積率の指定がありません。
そのため、無秩序に大きな建物が建つ可能性があるので、それを防ぐために特定行政庁(知事等)が都道府県都市計画審議会の議を経て定めるわけです。