
【問1】借地借家法
建物所有者Aと借家人Bの間の借家契約において、期間の定めがない場合、AはBに対して正当な事由があるときに限り、解約を申し入れることができる。
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【解答】
〇
期間の定めのない建物賃貸借では、各当事者は、「いつでも」解約の申入れをすることができます。
ただし、賃貸人(家主)は、正当の事由があると認められる場合でなければ、解約の申し入れをすることができません。
借家権の基本事項ですね!
期間の定めのない建物賃貸借のポイントは次の4つです!
①賃貸人および賃借人はいつでも解約を申し入れることができます。
②賃貸人からの解約申入れの場合、解約申入れから6ヶ月経過することによって終了する。
ただし、賃貸人からの解約は正当事由が必要。
③賃借人からの申入れの場合、3ヶ月後に終了する。
④賃貸人が解約の申入れを行ってから6か月経過後も、賃借人が使用を継続し、賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときは、期間の定めのない賃貸借として更新される。
【問2】免許
宅建業者Aが、Bを代理して、Bの所有するマンション(30戸)を不特定多数の者に反復継続して分譲する場合、Bは免許を受ける必要はない。
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【解答】
×
Bは免許が必要です!
宅建業者としての免許が必要な場合と必要でない場合とを区別するには、
まず、「宅地建物」「取引」「業」の定義を覚える必要があります。
原則、「①宅地もしくは建物」の「②取引」を「③業」として行っていれば、免許は必要で、
①~③のどれか一つでも欠けていれば、宅地建物取引業に該当せず免許は不要です。
そして、質問内にはなっていませんが、
マンションの分譲の「代理」を行ってるAは、「マンション(建物)」を「不特定多数の者に反復継続(業)して」、
「分譲の代理(取引)」を行っているので、宅建業の免許は必要です。
問題文でも「宅建業者A」となっていますね!
次に、売主Bなのですが、「売買の当事者」です。つまり、「取引」に該当します。
したがって、売主Bも①~③をすべて満たすので免許は必要です。
▼そもそも、民法で学んだ通り、代理人Cが行った代理行為(売買契約)の効果は本人に帰属するとなっています。
つまり、代理人Aを使って契約をしたとしても、結果的には「売主Bと買主」との間で契約したことになるわけです。
だから、代理人Aがいたとしても、売主Dも「取引」を行っていることになるわけです。
【問3】都市計画法
都市計画法33条に規定する開発許可の基準のうち、主として自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為に対して開発区域に設置しなければならない公園、緑地又は広場についての基準は適用されない。
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【解答】
〇
まず、公園等の基準とは、
「開発区域内にこれ位の広さの公園等を作ってくださいね!」
という基準です。
でも、少し考えてみてください!
自己居住用住宅の開発行為で、公園をつくる人はあまりいないですよね!
だから、基準にする必要はないです。
したがって、公園などの基準は適用されないのです!
イメージできれば頭に入れやすいですよね!