令和3年(2021年)12月試験・問9/宅建過去問

AがBに対してA所有の甲建物を令和4年7月1日に①売却した場合と②賃貸した場合についての次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.①と②の契約が解除された場合、①ではBは甲建物を使用収益した利益をAに償還する必要があるのに対し、②では将来に向かって解除の効力が生じるのでAは解除までの期間の賃料をBに返還する必要はない。

2.①ではBはAの承諾を得ずにCに甲建物を賃貸することができ、②ではBはAの承諾を得なければ甲建物をCに転貸することはできない。

3.甲建物をDが不法占拠している場合、①ではBは甲建物の所有権移転登記を備えていなければ所有権をDに対抗できず、②ではBは甲建物につき賃借権の登記を備えていれば賃借権をDに対抗することができる。

4.①と②の契約締結後、甲建物の引渡し前に、甲建物がEの放火で全焼した場合、①ではBはAに対する売買代金の支払を拒むことができ、②ではBとAとの間の賃貸借契約は終了する。


【答え:3】

1.AがBに対してA所有の甲建物を令和4年7月1日に①売却した場合と②賃貸した場合について、①と②の契約が解除された場合、①ではBは甲建物を使用収益した利益をAに償還する必要があるのに対し、②では将来に向かって解除の効力が生じるのでAは解除までの期間の賃料をBに返還する必要はない。

1・・・正しい

契約が解除された場合、原則、契約は最初からなかったことになり、各当事者は、原状回復義務が生じます。

①売買契約の場合

売主Aは、買主Bに対して、「代金に利息を付けて」返還し、買主Bは、売主Aに対して「使用収益した利益」を償還しなければなりません。よって、前半部分は正しいです。

②賃貸借契約の場合

賃貸借契約の解除は、一般的な解除と異なり、将来に向かってのみ効果を生じるので、貸主Aは賃料を返還する必要はありませんよって、後半部分も正しいです。

詳細解説個別指導で行います!

 


2.AがBに対してA所有の甲建物を令和4年7月1日に①売却した場合と②賃貸した場合について、①ではBはAの承諾を得ずにCに甲建物を賃貸することができ、②ではBはAの承諾を得なければ甲建物をCに転貸することはできない。

2・・・正しい

①売買契約の場合

買主Bは、売買契約を締結することにより、甲建物の所有者となります。所有者なので、誰に賃貸しても、問題はないため、売主Aの承諾を得ずに、Cに甲建物を賃貸することができますよって、前半部分は正しいです。

②賃貸借契約の場合

AがBに賃貸し、BがCに賃貸するということは、BはCに転貸をするということです。

転貸をする場合、賃借人Bは、賃貸人Aの承諾がなければ、転貸をすることはできないです。よって、後半部分も正しいです。


3.AがBに対してA所有の甲建物を令和4年7月1日に①売却した場合と②賃貸した場合について、甲建物をDが不法占拠している場合、①ではBは甲建物の所有権移転登記を備えていなければ所有権をDに対抗できず、②ではBは甲建物につき賃借権の登記を備えていれば賃借権をDに対抗することができる。

3・・・誤り

不法占拠者は、「第三者」に当たりません。そのため、登記がなくても所有者や賃借人は、不法占拠者に所有権や賃借権を対抗することができます

①売買契約の場合

所有者Bは、登記なくして、不法占拠者に対して、所有権を対抗することができます。よって、前半部分は誤りです。

②賃貸借契約の場合

賃借人Bは、登記なくして、不法占拠者に対して、賃借権を対抗することができます。よって、後半部分も誤りです。

 


4.AがBに対してA所有の甲建物を令和4年7月1日に①売却した場合と②賃貸した場合について、①と②の契約締結後、甲建物の引渡し前に、甲建物がEの放火で全焼した場合、①ではBはAに対する売買代金の支払を拒むことができ、②ではBとAとの間の賃貸借契約は終了する。

4・・・正しい

契約締結後、甲建物の引渡し前に、甲建物がEの放火(当事者の責任ではない事由)で全焼した場合、いずれの場合も履行不能となります。

①売買契約の場合

当事者の責任ではない事由で目的物が滅失した場合、売主Aの引渡し債務は消滅し、買主Bは、売主への代金支払いを拒むことができます。よって、前半部分は正しいです。

②賃貸借契約の場合

賃貸借契約において、賃借物の全部が滅失した場合、賃借人Bは、使用収益することができなくなるため、賃貸借契約は当然に終了します。よって、後半部分も正しいです。

令和5年の宅建合格を目指すための通信講座

令和3年(2021年)12月試験分:宅建試験・過去問

内容
問1 自力救済(判決文)
問2 相隣関係
問3 成年被後見人
問4 売買契約
問5 代理
問6 物権変動
問7 相続
問8 民法総合
問9 売買契約・賃貸借契約
問10 抵当権
問11 借地権
問12 借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 都市計画法
問16 都市計画法(開発許可)
問17 建築基準法
問18 建築基準法
問19 宅地造成等規制法
問20 土地区画整理法
問21 農地法
問22 国土利用計画法
問23 登録免許税
問24 固定資産税
問25 地価公示法
問26 契約書面(37条書面)
問27 8種制限
問28 監督処分・罰則
問29 免許
問30 広告
問31 報酬
問32 保証協会
問33 媒介契約
問34 宅地・建物の定義
問35 重要事項説明書(35条書面)
問36 免許
問37 宅建士
問38 業務上の規制
問39 保証協会
問40 契約書面(37条書面)
問41 宅建士
問42 契約書面(37条書面)
問43 クーリングオフ
問44 重要事項説明書(35条書面)
問45 住宅瑕疵担保履行法
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物
 
【 令和5年の個別指導を開講しました! 】 ↓↓ 宅建レトスの通信講座・個別指導を受講すれば、あなたも理解しながら学習をすることができるので、宅建試験に合格できます!

 
 
【お悩み・ご相談はこちら】重要な4つのこともプレゼント♪
  • メールアドレス
  • お名前(姓・名)
  • 姓と名はスペースで区切ってください
  • 郵便番号
  • 例:123-4567
  • 住所(都道府県)
  • 住所(市町村以下)
  • お悩みの内容

      
 
宅建通信に関する相談はこちら