ＡがＢに対してＡ所有の甲建物を令和4年7月1日に①売却した場合と②賃貸した場合についての次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
１．①と②の契約が解除された場合、①ではＢは甲建物を使用収益した利益をＡに償還する必要があるのに対し、②では将来に向かって解除の効力が生じるのでＡは解除までの期間の賃料をＢに返還する必要はない。
２．①ではＢはＡの承諾を得ずにＣに甲建物を賃貸することができ、②ではＢはＡの承諾を得なければ甲建物をＣに転貸することはできない。
３．甲建物をＤが不法占拠している場合、①ではＢは甲建物の所有権移転登記を備えていなければ所有権をＤに対抗できず、②ではＢは甲建物につき賃借権の登記を備えていれば賃借権をＤに対抗することができる。
４．①と②の契約締結後、甲建物の引渡し前に、甲建物がＥの放火で全焼した場合、①ではＢはＡに対する売買代金の支払を拒むことができ、②ではＢとＡとの間の賃貸借契約は終了する。
１・・・正しい
契約が解除された場合、原則、契約は最初からなかったことになり、各当事者は、原状回復義務が生じます。。
①売買契約の場合
売主Ａは、買主Ｂに対して、「代金に利息を付けて」返還し、買主Ｂは、売主Ａに対して「使用収益した利益」を償還しなければなりません。よって、前半部分は正しいです。
②賃貸借契約の場合
賃貸借契約の解除は、一般的な解除と異なり、将来に向かってのみ効果を生じるので、貸主Ａは賃料を返還する必要はありません。よって、後半部分も正しいです。
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２・・・正しい
①売買契約の場合
買主Ｂは、売買契約を締結することにより、甲建物の所有者となります。所有者なので、誰に賃貸しても、問題はないため、売主Ａの承諾を得ずに、Ｃに甲建物を賃貸することができます。よって、前半部分は正しいです。
②賃貸借契約の場合
ＡがＢに賃貸し、ＢがＣに賃貸するということは、ＢはＣに転貸をするということです。
転貸をする場合、賃借人Ｂは、賃貸人Ａの承諾がなければ、転貸をすることはできないです。よって、後半部分も正しいです。
３・・・誤り
不法占拠者は、「第三者」に当たりません。そのため、登記がなくても、所有者や賃借人は、不法占拠者に所有権や賃借権を対抗することができます。
①売買契約の場合
所有者Ｂは、登記なくして、不法占拠者に対して、所有権を対抗することができます。よって、前半部分は誤りです。
②賃貸借契約の場合
賃借人Ｂは、登記なくして、不法占拠者に対して、賃借権を対抗することができます。よって、後半部分も誤りです。
４・・・正しい
契約締結後、甲建物の引渡し前に、甲建物がＥの放火（当事者の責任ではない事由）で全焼した場合、いずれの場合も履行不能となります。
①売買契約の場合
当事者の責任ではない事由で目的物が滅失した場合、売主Ａの引渡し債務は消滅し、買主Ｂは、売主への代金支払いを拒むことができます。よって、前半部分は正しいです。
②賃貸借契約の場合
賃貸借契約において、賃借物の全部が滅失した場合、賃借人Ｂは、使用収益することができなくなるため、賃貸借契約は当然に終了します。よって、後半部分も正しいです。
令和３年（2021年）12月試験分：宅建試験・過去問
| 内容 | |
|---|---|
| 問１ | 自力救済（判決文） |
| 問２ | 相隣関係 |
| 問３ | 成年被後見人 |
| 問４ | 売買契約 |
| 問５ | 代理 |
| 問６ | 物権変動 |
| 問７ | 相続 |
| 問８ | 民法総合 |
| 問９ | 売買契約・賃貸借契約 |
| 問１０ | 抵当権 |
| 問１１ | 借地権 |
| 問１２ | 借家権 |
| 問１３ | 区分所有法 |
| 問１４ | 不動産登記法 |
| 問１５ | 都市計画法 |
| 問１６ | 都市計画法（開発許可） |
| 問１７ | 建築基準法 |
| 問１８ | 建築基準法 |
| 問１９ | 宅地造成等規制法 |
| 問２０ | 土地区画整理法 |
| 問２１ | 農地法 |
| 問２２ | 国土利用計画法 |
| 問２３ | 登録免許税 |
| 問２４ | 固定資産税 |
| 問２５ | 地価公示法 |
| 問２６ | 契約書面（37条書面） |
| 問２７ | 8種制限 |
| 問２８ | 監督処分・罰則 |
| 問２９ | 免許 |
| 問３０ | 広告 |
| 問３１ | 報酬 |
| 問３２ | 保証協会 |
| 問３３ | 媒介契約 |
| 問３４ | 宅地・建物の定義 |
| 問３５ | 重要事項説明書（35条書面） |
| 問３６ | 免許 |
| 問３７ | 宅建士 |
| 問３８ | 業務上の規制 |
| 問３９ | 保証協会 |
| 問４０ | 契約書面（37条書面） |
| 問４１ | 宅建士 |
| 問４２ | 契約書面（37条書面） |
| 問４３ | クーリングオフ |
| 問４４ | 重要事項説明書（35条書面） |
| 問４５ | 住宅瑕疵担保履行法 |
| 問４６ | 住宅金融支援機構 |
| 問４７ | 不当景品類及び不当表示防止法 |
| 問４８ | 統計 |
| 問４９ | 土地 |
| 問５０ | 建物 |
