賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間で令和２年７月１日に締結した居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

１．当該建物の修繕が必要である場合において、ＢがＡに修繕が必要である旨を通知したにもかかわらずＡが相当の期間内に必要な修繕をしないときは、Ｂは自ら修繕をすることができる。

２．ＢがＡに無断でＣに当該建物を転貸した場合であっても、Ａに対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Ａは賃貸借契約を解除することができない。

３．賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、ＡがＢに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。

４．Ｂが相続人なしに死亡した場合、Ｂと婚姻の届出をしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Ｄは、Ｂが相続人なしに死亡したことを知った後１月以内にＡに反対の意思表示をしない限り、賃借人としてのＢの権利義務を承継する。

【答え：３】

１・・・正しい

賃借物の修繕が必要である場合において、下記1もしくは2のいずれかに該当するときは、賃借人は、その修繕をすることができます。

1. 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき
2. 急迫の事情があるとき

本問は「1」に該当するので、賃借人Ｂは自ら修繕をすることができます。

２・・・正しい

無断転貸があった場合、背信的行為と認めるに足らない特段の事情がある場合には、契約解除をすることはできません。よって、本肢は正しいです。

言葉の言い回しが難しいので、この点は個別指導で解説します！

３・・・誤り

建物の賃貸借契約について、更新をさせずに期間満了で終了させるためには、「定期建物賃貸借」とする必要があります。

そして、定期建物賃貸借とするための要件は次の2つです。

1. 書面で契約する
2. 契約前に賃貸人から賃借人に対して、契約の更新がなく期間満了で終了する旨を記載した書面（契約とは別書面）を交付して説明する

本肢では、「あらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば」となっており、「書面を交付をしていない」ので、要件を満たしません。

したがって、定期建物賃貸借とはならないため、賃貸借契約は、期間が満了しても終了しません。

詳細解説は、個別指導で解説します！

この場合、普通建物賃貸借となり、期間満了後は、更新されます。

４・・・正しい

建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、事実婚または事実上養子関係にあった同居者があるときは、その同居者が賃借権を承継します。

ただし、その同居者が、賃借人が相続人なく死亡したことを知ってから1カ月以内に反対の意思を表示すれば、承継は生じません。

ここはしっかり整理した方が良いので、整理の仕方は個別指導で解説します！

令和２年（2020年）12月試験分：宅建試験・過去問