令和2年(2020年)10月試験・問25/宅建過去問

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

1.不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、不動産についての現実の使用方法は当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。

2.対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うことがある。

3.特殊価格とは、一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいい、例としては、文化財の指定を受けた建造物について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合において求められる価格があげられる。

4.原価法は、対象不動産が建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効な手法であるが、対象不動産が土地のみである場合には、この手法を適用することはできない。


 

 

 

 

 

 

【答え:4】


1.不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、不動産についての現実の使用方法は当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。

1・・・正しい

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されます。
これを「最有効使用の原則」といいます。
ただし、現実の使用方法では、十分な効用を発揮しない方法で使用する場合もあります
これも留意すべきなので本肢は正しいです。


2.対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うことがある。

2・・・正しい

鑑定の依頼目的によっては、「造成工事が終わっていない土地」や「建築工事が完了していない建物」を、「工事が完了した土地や建物」を前提として鑑定評価の評価とすることが可能です。
簡単に言えば、鑑定の依頼目的によっては、未完成物件を完成物件を前提として鑑定評価の評価とすることが可能ということです。 この場合の鑑定評価を「未竣工建物等鑑定評価」といいます。


3.特殊価格とは、一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいい、例としては、文化財の指定を受けた建造物について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合において求められる価格があげられる。

3・・・正しい

特殊価格とは、「文化財等の一般的に市場性を有しない不動産」について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいいます。
例としては、文化財の指定を受けた建造物について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合において求められる価格が挙げられます。


4.原価法は、対象不動産が建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効な手法であるが、対象不動産が土地のみである場合には、この手法を適用することはできない。

4・・・誤り

原価法は、対象不動産(土地や建物)について、再調達原価の把握及び減価修正を行って価格を計算する方法です。
対象不動産が土地のみである場合であっても、「造成前の土地の取得価額」や「造成費」を考えて原価法を適用することはできるので誤りです。
詳細解説は個別指導 で解説します!

令和2年(2020年)10月試験分:宅建試験・過去問

内容
問1 囲繞地と袋地
問2 保証
問3 契約の解除(判決文)
問4 賃貸借契約
問5 委任契約
問6 錯誤
問7 保証
問8 相続
問9 売買契約・贈与契約
問10 時効
問11 借地権
問12 借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 都市計画法
問16 都市計画法(開発許可)
問17 建築基準法
問18 建築基準法
問19 宅地造成等規制法
問20 土地区画整理法
問21 農地法
問22 国土利用計画法
問23 印紙税
問24 不動産取得税
問25 不動産鑑定評価基準
問26 免許
問27 広告
問28 宅建士
問29 媒介契約
問30 報酬計算
問31 重要事項説明書(35条書面)
問32 8種制限
問33 37条書面
問34 宅建士
問35 営業保証金
問36 保証協会
問37 37条書面
問38 媒介契約
問39 業務上の規制
問40 クーリングオフ
問41 重要事項説明書(35条書面)
問42 8種制限
問43 免許の基準
問44 重要事項説明書(35条書面)
問45 住宅瑕疵担保履行法
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物
宅建通信に関する相談はこちら