令和2年(2020年)10月試験・問11/宅建過去問

A所有の甲土地につき、令和2年7月1日にBとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1.Bは、借地権の登記をしていなくても、甲土地の引渡しを受けていれば、甲土地を令和2年7月2日に購入したCに対して借地権を主張することができる。

2.本件契約で「一定期間は借賃の額の増減を行わない」旨を定めた場合には、甲土地の借賃が近傍類似の土地の借賃と比較して不相当となったときであっても、当該期間中は、AもBも借賃の増減を請求することができない。

3.本件契約で「Bの債務不履行により賃貸借契約が解除された場合には、BはAに対して建物買取請求権を行使することができない」旨を定めても、この合意は無効となる。

4.AとBとが期間満了に当たり本件契約を最初に更新する場合、更新後の存続期間を15年と定めても、20年となる。


 

 

 

 

 

 

【答え:4】


1.Bは、借地権の登記をしていなくても、甲土地の引渡しを受けていれば、甲土地を令和2年7月2日に購入したCに対して借地権を主張することができる。

1・・・誤り

借地権の対抗要件は、「①土地賃借権の登記」または「②借地上建物の登記」です。
甲土地の引渡しを受けただけでは対抗要件を備えたことにはなりません。
よって、Bは、甲土地の新所有者Cに対して借地権を対抗することはできません。
基本事項ですね!


2.本件契約で「一定期間は借賃の額の増減を行わない」旨を定めた場合には、甲土地の借賃が近傍類似の土地の借賃と比較して不相当となったときであっても、当該期間中は、AもBも借賃の増減を請求することができない。

2・・・誤り

普通借地権においては、「借賃を増額しない旨の特約」は有効ですが、「借主に不利となる減額しない旨の特約」は無効です。
よって、増額請求はできませんが減額請求はできます。
したがって、「AもBも借賃の増減(増額・減額)を請求することができない」は誤りです。
この辺りは対比ポイントがあるので、個別指導で解説します!


3.本件契約で「Bの債務不履行により賃貸借契約が解除された場合には、BはAに対して建物買取請求権を行使することができない」旨を定めても、この合意は無効となる。

3・・・誤り

債務不履行(例えば、賃料不払い)により借地契約が解除された場合、建物買取請求権を行使することはできません
よって、「債務不履行で解除された場合、建物買取請求権を行使できない」旨の特約は有効です。
したがって、「無効となる」は誤りです。


4.AとBとが期間満了に当たり本件契約を最初に更新する場合、更新後の存続期間を15年と定めても、20年となる。

4・・・正しい

普通借地権の更新をする場合、初回更新時の存続期間(契約期間)は20年以上2回目以降の更新時では存続期間10年以上で定める必要があります。これより短い期間で定めた場合、初回更新では20年・2回目以降の更新では10年となります。
本肢は、最初に更新する場合なので、15年と定めても無効で、存続期間20年となります。

令和2年(2020年)10月試験分:宅建試験・過去問

内容
問1 囲繞地と袋地
問2 保証
問3 契約の解除(判決文)
問4 賃貸借契約
問5 委任契約
問6 錯誤
問7 保証
問8 相続
問9 売買契約・贈与契約
問10 時効
問11 借地権
問12 借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 都市計画法
問16 都市計画法(開発許可)
問17 建築基準法
問18 建築基準法
問19 宅地造成等規制法
問20 土地区画整理法
問21 農地法
問22 国土利用計画法
問23 印紙税
問24 不動産取得税
問25 不動産鑑定評価基準
問26 免許
問27 広告
問28 宅建士
問29 媒介契約
問30 報酬計算
問31 重要事項説明書(35条書面)
問32 8種制限
問33 37条書面
問34 宅建士
問35 営業保証金
問36 保証協会
問37 37条書面
問38 媒介契約
問39 業務上の規制
問40 クーリングオフ
問41 重要事項説明書(35条書面)
問42 8種制限
問43 免許の基準
問44 重要事項説明書(35条書面)
問45 住宅瑕疵担保履行法
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物
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