Ａ所有の甲土地につき、令和2年7月1日にＢとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

１．Ｂは、借地権の登記をしていなくても、甲土地の引渡しを受けていれば、甲土地を令和2年7月2日に購入したＣに対して借地権を主張することができる。

２．本件契約で「一定期間は借賃の額の増減を行わない」旨を定めた場合には、甲土地の借賃が近傍類似の土地の借賃と比較して不相当となったときであっても、当該期間中は、ＡもＢも借賃の増減を請求することができない。

３．本件契約で「Ｂの債務不履行により賃貸借契約が解除された場合には、ＢはＡに対して建物買取請求権を行使することができない」旨を定めても、この合意は無効となる。

４．ＡとＢとが期間満了に当たり本件契約を最初に更新する場合、更新後の存続期間を15年と定めても、20年となる。

【答え：４】

１・・・誤り

借地権の対抗要件は、「①土地賃借権の登記」または「②借地上建物の登記」です。
甲土地の引渡しを受けただけでは対抗要件を備えたことにはなりません。
よって、Ｂは、甲土地の新所有者Cに対して借地権を対抗することはできません。
基本事項ですね！

２・・・誤り

普通借地権においては、「借賃を増額しない旨の特約」は有効ですが、「借主に不利となる減額しない旨の特約」は無効です。
よって、増額請求はできませんが減額請求はできます。
したがって、「ＡもＢも借賃の増減（増額・減額）を請求することができない」は誤りです。
この辺りは対比ポイントがあるので、個別指導で解説します！

３・・・誤り

債務不履行（例えば、賃料不払い）により借地契約が解除された場合、建物買取請求権を行使することはできません。
よって、「債務不履行で解除された場合、建物買取請求権を行使できない」旨の特約は有効です。
したがって、「無効となる」は誤りです。

４・・・正しい

普通借地権の更新をする場合、初回更新時の存続期間（契約期間）は20年以上、2回目以降の更新時では存続期間10年以上で定める必要があります。これより短い期間で定めた場合、初回更新では20年・2回目以降の更新では10年となります。
本肢は、最初に更新する場合なので、15年と定めても無効で、存続期間20年となります。

令和２年（2020年）10月試験分：宅建試験・過去問