令和元年(2019年)問12/宅建過去問

AがBに対し、A所有の甲建物を3年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか(借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする)。

1.AB間の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。

2.甲建物が居住の用に供する建物である場合には、契約の更新がない旨を定めることはできない。

3.AがBに対して、期間満了の3月前までに更新しない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。

4.Bが適法に甲建物をCに転貸していた場合、Aは、Bとの賃貸借契約が解約の申入れによって終了するときは、特段の事情がない限り、Cにその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をCに対抗することができない。


 

 

 

 

 

 

【答え:4】


1.(AがBに対し、A所有の甲建物を3年間賃貸する旨の契約をした。)AB間の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。

1・・・誤り

「契約の更新がない旨を定める」ということは、「定期建物賃貸借契約」として契約締結することを意味します。 そして、定期建物賃貸借は、①「公正証書による等」書面によって契約をし、②あらかじめ、建物賃借人に対し、「契約の更新がなく、期間の満了により建物賃貸借は終了する」旨を書面を交付して説明しなければなりません。 本問は、単に書面で契約すれば足りるとなっているので、①だけ満たせばよいことになります。 これは誤りです。 ①だけでなく②も満たす必要があります。


2.(AがBに対し、A所有の甲建物を3年間賃貸する旨の契約をした。)甲建物が居住の用に供する建物である場合には、契約の更新がない旨を定めることはできない。

2・・・誤り

居住用建物の賃貸借でも、定期建物賃貸借にすることは可能です。 つまり、甲建物が居住の用に供する建物である場合でも、「契約の更新がない旨」の特約を定めることはできます。 よって、誤りです。


3.(AがBに対し、A所有の甲建物を3年間賃貸する旨の契約をした。)AがBに対して、期間満了の3月前までに更新しない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。

3・・・誤り

結論から言うと「3月前」が誤りです。 正しくは「1年前から6か月前まで」です。 建物賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の「1年前から6か月前まで」の間に相手方に対して更新をしない旨の通知等をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます(法定更新される)。ただし、法定更新後の契約期間は、「期間の定めがないもの」となります。 どういう事かは、「個別指導」で解説します。


4.(AがBに対し、A所有の甲建物を3年間賃貸する旨の契約をした。)Bが適法に甲建物をCに転貸していた場合、Aは、Bとの賃貸借契約が解約の申入れによって終了するときは、特段の事情がない限り、Cにその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をCに対抗することができない。

4・・・正しい

賃貸人A→賃借人・転貸人B→転借人C

賃貸人Aは、賃借人Bとの賃貸借契約が解約の申入れによって終了するときは、原則、転借人Cに「AB間の賃貸借契約が終了する旨」の通知をしなければ、賃貸借契約の終了を転借人Cに対抗することができません。 つまり、上記通知をしなければ、転借人Cは「BC間の転貸借契約」のとおり、住み続けることができます。

令和元年(平成31年)度(2019年)宅建試験・過去問

内容
問1 対抗関係
問2 意思表示
問3 売主の担保責任
問4 不法行為
問5 代理(判決文)
問6 相続
問7 弁済
問8 請負
問9 時効
問10 抵当権
問11 借地権
問12 借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 都市計画法
問16 都市計画法(開発許可)
問17 建築基準法
問18 建築基準法
問19 宅地造成等規制法
問20 土地区画整理法
問21 農地法
問22 国土利用計画法
問23 所得税
問24 固定資産税
問25 地価公示法
問26 免許
問27 8種制限
問28 重要事項説明書(35条書面)
問29 監督処分・罰則
問30 広告規制
問31 媒介契約
問32 報酬計算(空き家等の特例)
問33 保証協会
問34 37条書面
問35 業務上の規制
問36 37条書面
問37 手付金等の保全措置
問38 クーリング・オフ
問39 重要事項説明書(35条書面)
問40 業務上の規制
問41 重要事項説明書(35条書面)
問42 宅地の定義
問43 免許の基準
問44 宅建士
問45 住宅瑕疵担保履行法
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計(省略)
問49 土地
問50 建物
 
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