令和元年(2019年)問11/宅建過去問

(解説について改正民法適用済み)
甲土地につき、期間を50年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合(以下「ケース①」という。)と、期間を15年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合(以下「ケース②」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、ケース①は期間の定めのない契約になり、ケース②では期間は15年となる。

2.賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①の期間は30年となり、ケース②の期間は15年となる。

3.賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。

4.賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。


 

 

 

 

 

 

【答え:3】


1.ケース①:期間を50年とする甲土地の賃貸借契約
ケース②:期間を15年とする甲土地の賃貸借契約
賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、ケース①は期間の定めのない契約になり、ケース②では期間は15年となる。

1・・・誤り

資材置場を目的とした土地の賃貸借については、民法が適用されます。 改正民法では、賃貸借契約の期間は、最長50年で、50年よりも長い期間を定めた場合、50年に短縮されます。①のケースも②のケースも50年以下なので、「①の場合、期間は50年」、「②の場合は期間15年」となります。 よって、①の場合が誤りです。


2.ケース①:期間を50年とする甲土地の賃貸借契約
ケース②:期間を15年とする甲土地の賃貸借契約
賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①の期間は30年となり、ケース②の期間は15年となる。

2・・・誤り

建物の所有を目的とした土地の賃貸借については、借地借家法が適用されます。 借地借家法における借地権の期間は、最短30年で、30年よりも短い期間を定めた場合、30年に延長されます。

■①のケースでは、期間50年なので、そのまま50年となり、

■②のケースでは、期間が15年なので、期間は30年に延長されます。 よって、②の場合が誤りです。


3.ケース①:期間を50年とする甲土地の賃貸借契約
ケース②:期間を15年とする甲土地の賃貸借契約
賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。

3・・・正しい

建物の所有を目的とした土地の賃貸借については、借地借家法が適用されます。

■①のケースも②のケースも「契約の更新がない」と記述されているので、定期借地権を意味します。 そして、「居住の用に供する建物(居住用建物)」なので、「事業用定期借地権」は適用されません。 なので、一般定期借地権を考えます。 定期借地権については、期間を50年以上として、書面で契約する必要があります。 もし、50年未満の場合は、普通借地権となります。 ケース①では、期間50年なので、契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効です。よってこの点は正しいです。

■ケース②では、期間が15年なので、契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、普通借地権となるため、期間は30年に延長されます。よって、この点も正しいです。 したがって、本問は全体として正しいです。


4.ケース①:期間を50年とする甲土地の賃貸借契約
ケース②:期間を15年とする甲土地の賃貸借契約
賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。

4・・・誤り

「専ら工場の用に供する建物(工場用建物)」の所有を目的としているので、「事業用定期借地権」の適用があるかどうかを考え、適用されない場合は「一般定期借地権」を考えます。 事業用定期借地権では、「①期間を10年以上50年未満」で定める必要があり、「②公正証書」で契約する必要もあります。

■ケース①は期間50年なので、「①期間を10年以上50年未満」を満たしていません。(50年未満は50年を含まないから) よって、契約の更新がないことを公正証書で定めた場合でも事業用定期借地権は無効です。 ただし、期間50年なので、書面で定めれば一般定期借地権としては有効です。 つまり、「ケースは①では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効」なので、正しいです。

■ケース②は期間15年で、公正証書で定めているので、事業用定期借地権の要件を満たしています。 よって、「ケース②では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である」は誤りです。 更新がないことを公正証書で定めれば有効です。

令和元年(平成31年)度(2019年)宅建試験・過去問

内容
問1 対抗関係
問2 意思表示
問3 売主の担保責任
問4 不法行為
問5 代理(判決文)
問6 相続
問7 弁済
問8 請負
問9 時効
問10 抵当権
問11 借地権
問12 借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 都市計画法
問16 都市計画法(開発許可)
問17 建築基準法
問18 建築基準法
問19 宅地造成等規制法
問20 土地区画整理法
問21 農地法
問22 国土利用計画法
問23 所得税
問24 固定資産税
問25 地価公示法
問26 免許
問27 8種制限
問28 重要事項説明書(35条書面)
問29 監督処分・罰則
問30 広告規制
問31 媒介契約
問32 報酬計算(空き家等の特例)
問33 保証協会
問34 37条書面
問35 業務上の規制
問36 37条書面
問37 手付金等の保全措置
問38 クーリング・オフ
問39 重要事項説明書(35条書面)
問40 業務上の規制
問41 重要事項説明書(35条書面)
問42 宅地の定義
問43 免許の基準
問44 宅建士
問45 住宅瑕疵担保履行法
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計(省略)
問49 土地
問50 建物
 
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