平成29年(2017年)問27/宅建過去問

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア 売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。

イ 売買契約において、売主の責めに帰すべき事由により当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。

ウ 当該土地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、Aがその不適合について担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。

1.一つ

2.二つ

3.三つ

4.なし


 

 

 

 

 

 

【答え:1】


宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、
ア 売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。

ア・・・誤り

「宅建業者が自ら売主」「宅建業者でない者が買主」の場合、契約不適合責任(担保責任)に関するルールは原則、民法より買主に不利な特約はできません。ただし、担保責任の通知期間については「引渡しの日から2年以上」であれば例外的に特約できるとしています。

つまり、本肢は「通知期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合」なので有効です。

全ての選択肢に関連しますが、細かい考え方については、個別指導でお伝えします!

 


宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、
イ 売買契約において、売主の責めに帰すべき事由により当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。

イ・・・正しい

「宅建業者が自ら売主」「宅建業者でない者が買主」の場合、契約不適合責任に関するルールは原則、民法より買主に不利な特約はできません。ただし、担保責任(契約不適合責任)の追及期間については「引渡しの日から2年以上」であれば例外的に特約できるとしています。

民法では、売主は「無過失」であっても責任を負うとしています。それにも関わらず、本肢は「売主の責めに帰すべき事由による不適合」についてのみ、担保責任を負うというのは、民法の規定よりも買主にとって不利です。この点からも当該特約は無効と判断できますし、また「担保責任を負う期間を引渡しの日から1年間とする特約を定めた場合」なので上記例外に該当しないため、この点からも無効な特約と判断できます。

この問題は重要なので、細かい解説は個別指導で解説します!

 


宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、
ウ 当該土地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、Aがその不適合について担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。

ウ・・・誤り

「宅建業者が自ら売主」「宅建業者でない者が買主」の場合、契約不適合責任に関するルールは原則、民法より買主に不利な特約はできません。ただし、担保責任(契約不適合)に関する通知期間については「引渡しの日から2年以上」であれば例外的に特約できるとしています。

民法では、担保責任を負う期間内においては「損害賠償請求」だけでなく「目的を達成できない場合は契約解除」も行えるルールとなっています。それにも関わらず、本肢は「損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約」となっており、買主に不利な特約となっています。したがって、この特約は無効です。

平成29年度(2017年)宅建試験・過去問

内容
問1 代理(復代理)
問2 物権変動
問3 共有(判決文)
問4 民法の条文
問5 売買契約
問6 相続
問7 請負
問8 連帯債務
問9 法定相続分
問10 不動産質権・抵当権
問11 借地権
問12 借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 農地法
問16 都市計画法
問17 都市計画法
問18 建築基準法
問19 建築基準法
問20 宅地造成等規制法
問21 土地区画整理法
問22 その他法令
問23 所得税
問24 固定資産税
問25 地価公示法
問26 報酬
問27 瑕疵担保責任の特約制限
問28 業務上の規制
問29 監督処分
問30 宅建業法総合
問31 8種制限総合
問32 営業保証金
問33 重要事項説明
問34 業務上の規制
問35 帳簿,従業者名簿
問36 免許
問37 宅地建物取引士
問38 37条書面
問39 営業保証金と保証協会
問40 37条書面
問41 35条書面
問42 広告規制
問43 媒介契約
問44 免許
問45 住宅瑕疵担保履行法
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物
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