【問1】弁済
借地人が地代の支払いを怠っている場合、
借地上の建物の賃借人は借地人の同意なく、
土地賃貸人に地代を弁済できる。
しかし、借地人の土地賃貸人に対する債務は消滅しない。
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【解答】
Ｘ
登場人物は３人ですね！
まず、借地人とは、「建物を建てるために土地を借りた人（借主）」です。
そして、土地賃貸人とは「土地を貸した人で一般的には土地の所有者（地主」」です。
最後に、借地人は土地賃貸人から借りた土地に建物を建てます。その建物を貸した相手が「借地上の建物の賃借人」です。
「借地上の建物の賃借人」は正当な利益を有する第三者に該当するため、
「借地人」の承諾なく、第三者弁済を行うことができます。
そして、第三者弁済をすると、債務者本人の債務も消滅するため、
借地人の土地賃貸人に対する債務は消滅します。
※正当な利益を有する第三者については少し細かくなるので
個別指導でお伝えします。
今回のようにキチンと問題文を整理することは理解学習を実践する上で非常に重要です。
「分かっているから大丈夫」ではなく、
問題文の整理を日ごろから習慣づけているかを考えてみてください。
これが習慣づいていれば本試験で
・問題文が分からない
・問題文を理解するのに時間がかかる
といったことはありません。
今年合格する為にも問題文の整理は習慣づけていきましょう！
言っていることは「分かる」けど、「できない」「続けることができない」というのであれば
個別指導を活用してください！
個別指導の過去問集の解説には、問題文を理解するための記述も記載しています。
もし、分からなければいつでもご質問頂けますのでご安心ください！
まずは、問題文の理解の仕方から教えていきます！
【問２】重要事項説明
建物の買主Ｂが宅建業者であり、当該建物の近所に事務所を構えており、
その建物に関する事項を熟知している場合、
宅建業者は、Ｂに対して重要事項説明書を交付すれば
重要事項の説明を行うことなく、売買契約を締結することができる。
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【解答】
〇
重要事項の説明は買主や借主に対して行わないといけません。
ただし、2017年の法改正により、
買主や借主が宅建業者の場合は、重要事項説明は省略できるようになりました！
これは本試験でも出題されそうなので絶対頭に入れておきましょう！
【問３】盛土規制法
工事施行者とは、宅地造成、特定盛土等若しくは土石の堆積に関する工事の請負人又は請負契約によらないで自らその工事をする者をいう。
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【解答】
〇
工事施行者については２パターンあります。それは「請負契約」による場合とよらない場合です。
請負契約による場合、工事施行者は、造成工事の請負人（工事業者）となります。
一方、
請負契約によらない場合、自らが造成工事を行う場合なので、自らが工事施行者となります。
例えば、工事業者が土地を所有して、その土地を自らが造成する場合、この工事業者は造成主でもあり工事施行者でもあるわけです。
言葉の意味も具体例があればイメージしやすいですよね(^^)/
この方が頭にも定着しやすいです！
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