宅地建物取引士資格試験の「抵当権消滅請求」を解説

宅建合格のために必要な「抵当権消滅請求」の学習すべき点は?

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抵当権消滅請求

抵当権消滅請求と代価弁済は比較して覚えた方が効果的でしょう。
どちらも、第三取得者を保護するためのルールであることは覚えておいてください。

抵当権消滅請求とは、抵当不動産について、所有権を取得した者が、抵当権者に対して、抵当権の消滅を請求することができる制度です。

代価弁済とは、抵当不動産について、所有権または地上権を買い受けたものが、抵当権者の請求に応じて、その代価を弁済した時に抵当権が消滅する制度です。

抵当権消滅請求

例えば、BがAに対して、1000万円貸して、A所有の建物に抵当権を設定したとします。
その後、抵当権のついたまま、Cが800万円で購入しました。
売買代金をBに支払うことで、抵当権を外してもらう制度です。
現実問題、Cとしては、購入後、抵当権を消滅してもらえないと困るので、売買契約前に、抵当権者と打ち合わせをして、いくらであれば抵当権を消滅してもらえるかを相談します。
そして、金額が決まり次第、契約をし(特約で抵当権は消滅させる条件を追加しておきます。)、決済・引渡の際に、債権者に事前に決めたお金を持って行って、抵当権を抹消してもらう
という流れです。

抵当不動産の停止条件付第三取得者は、その停止条件の成否が未定である間は、抵当権消滅請求をすることができません。
もしかしたら、買わない場合もあるので、買うことが確定してからでないと、債権者は不安ですよね。

債務者は抵当権消滅請求できない

債務者は抵当権消滅請求できない例

例えば、上記の例のように、BがAに対して、1000万円貸した場合に、担保とするものをAが持っていなかったので、Cが物上保証人という形で、C所有の建物を抵当権に設定したとします。
その後、AがCから800万円で建物を購入し、債権者Bに抵当権の消滅請求することはできません。

なぜなら、物件を買うお金があるのであれば、Bに弁済しろ!ということです。
また、債権者Bは200万円分が無担保の状態になり、不利益を被るわけです。




ここからは、少し難しく宅建試験で出題されても、難問の部類に入ってくるでしょう。
なので、後回しでも構いません。

抵当権消滅請求の時期

抵当不動産の第三取得者は、抵当権の実行としての競売による差押さえの効力が発生する前に、抵当権消滅請求をしなければなりません。
差押えられたら、自由に処分などをすることができないから仕方ないですよね。

抵当権消滅請求のみなし承諾

抵当権消滅請求は、登記している債権者全員に法定の書面を送達することで行うのですが、その後、各抵当権者が承諾してもらえれば、良いのですが、そううまくいかない場合があります。
ずっと返答しない場合もあります。そうなると、不動産の流通(経済)に不利益が生じるだけでなく、第三取得者にとっても不都合です。
そのため、その書面を抵当権者が受け取ってから2ヶ月以内に競売をしないと、抵当権消滅請求を承諾したものとみなされてしまうのです。
これが、みなし承諾です。

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