宅地建物取引士資格試験の「虚偽表示における第三者との関係」を解説

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■問１
Ａは債権者の差押えを免れるため、Ｂと通謀してＡ所有地をＢに仮装譲渡する契約をした。 Ｃが、ＡＢ間の契約の事情につき善意無過失で，Ｂからこの土地の譲渡を受けた場合は，所有権移転登記を受けていないときでも，Ｃは，Ａに対して，その所有権を主張することができる。 （2000-問4-2）

答え：正しい

通謀虚偽表示の無効は、善意の第三者に対抗できません。 つまり、善意の第三者が勝つわけです。 今回、Ｃは善意無過失なので、「善意」であることに違いはありません。 したがって、Ｃが勝ち、ＣはＡに対して所有権を主張できます。

■問２
Ａは債権者の差押えを免れるため、Ｂと通謀してＡ所有地をＢに仮装譲渡する契約をした。 Ｅが，ＡＢ間の契約の事情につき善意無過失で，Ｂからこの土地の譲渡を受け，所有権移転登記を受けていない場合で，Ａがこの土地をＦに譲渡したとき，Ｅは，Ｆに対して，その所有権を主張することができる。 （2000-問4-4）

答え：誤り

今回、問題文を図にすると下記の通りです。

Ａ→Ｂ→Ｅ
　↘
　　Ｆ

つまり、ＡはＥとＦの両方に譲渡した形になります。

つまり、ＥとＦは二重譲渡の関係です。 二重譲渡では、先に登記をした方が勝ちます。（＝所有権を主張できる） 本問は、Ｅは所有権移転登記を受けていません。 Ｆについては登記の有無の記載はありません。 したがって、この状況でＥはＦに所有権を主張できるとまではいえないので誤りです。

■問３
Ａは、その所有する甲土地を譲渡する意思がないのに、Ｂと通謀して、Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の仮装の売買契約を締結した。善意のＣがＢから甲土地を買い受けた場合、Ｃがいまだ登記を備えていなくても、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない。 （2015-問2-1）

答え：正しい

虚偽表示では、善意の第三者は、当事者（ＡおよびＢ）に対抗できます。 今回Ｃは善意なので、Ｃは善意でありさえすれば、Ａに所有権を主張できます。 本問は「善意のＣ」と書いてあるので、所有権の登記を備えていなくてもＡに勝ちます。 逆を言えば、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができないので、正しい記述となります。

２では、登記の有無で判断するのに対し、本問は善意かどうかで判断します。 この違いについては重要なので個別指導でお伝えします！

■問４
Ａは、その所有する甲土地を譲渡する意思がないのに、Ｂと通謀して、Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の仮装の売買契約を締結した。善意のＣが、Ｂとの間で、Ｂが甲土地上に建てた乙建物の賃貸借契約（貸主Ｂ、借主Ｃ）を締結した場合、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない。 （2015-問2-2）

答え：誤り

土地が仮装譲渡された場合、「土地上の建物」の賃借人は、虚偽表示の第三者に該当しません。 したがって、Ｃは第三者に該当しないので、Ｃは保護されないです。 したがって、Ｃは所有権を主張できません。 言い換えればＡはＣに対しても無効を主張することができるわけです。 したがって、 「ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができる」ので、本問は誤りです。

▼なぜ、土地が仮装譲渡された場合、「土地上の建物」の賃借人は、虚偽表示の第三者に該当しないのか？ 理解するための解説は個別指導で解説します！

■問５
Ａは、その所有する甲土地を譲渡する意思がないのに、Ｂと通謀して、Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の仮装の売買契約を締結した。甲土地がＢから悪意のＣへ、Ｃから善意のＤへと譲渡された場合、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＤに主張することができない。（2015-問2-4）

答え：正しい

問題文の状況を図にすると

Ａ→Ｂ→Ｃ→Ｄ

Ｃ：悪意
Ｄ：善意

転得者ＤもＣ同様、第三者として考えます。 つまり、転得者Ｄが善意であれば、転得者Ｄは保護されます。 言い換えれば、善意のＤは所有権を主張できるので、 ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＤに主張することができないです。

■問６
民法第94条第2項は、相手方と通じてした虚偽の意思表示の無効は「善意の第三者に対抗することができない｡」と定めている。Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転登記がなされた場合に、B名義の甲土地を差し押さえたBの債権者Cは「第三者」に該当する。 （2012-問1-1）

答え：正しい

「差押え権者」は、虚偽表示における法律上の「第三者」です。 したがって、差押権者Ｃは「第三者」に該当する旨の記述は正しいです。

■問７
民法第94条第2項は、相手方と通じてした虚偽の意思表示の無効は「善意の第三者に対抗することができない｡」と定めている。Aが所有する甲土地につき、AとBの間には債権債務関係がないにもかかわらず、両者が通謀の上でBのために抵当権を設定し、その旨の登記がなされた場合に、Bに対する貸付債権を担保するためにBから転抵当権の設定を受けた債権者Cは「第三者」に該当する。 （2012-問1-2）

答え：正しい

判例では、「仮装した抵当権設定登記」がされた後の「転抵当権者」は「虚偽表示の第三者」に該当します。

問題を時系列にすると
①　虚偽表示により、ＢがＡ所有の甲土地の抵当権者となる
②　ＣがＢにお金を貸す
③　ＣがＢの抵当権の転抵当権者となる。（①の抵当権に抵当権を設定する＝転抵当）

Ｂを抵当権者とする仮装した抵当権設定登記がされたのち、善意のＣを権利者とする「転抵当権設定登記」がされた場合、 転抵当権者Ｃは虚偽表示における第三者として保護されます。

■問８
民法第94条第2項は、相手方と通じてした虚偽の意思表示の無効は「善意の第三者に対抗することができない｡」と定めている。Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転登記がなされた場合に、Bが甲土地の所有権を有しているものと信じてBに対して金銭を貸し付けたCは「第三者」に該当する。 （2012-問1-3）

答え：誤り

単なる債権者は、虚偽表示における第三者に該当しません。
問題を時系列にすると
①　虚偽表示でＡがＢに甲土地の所有権を移転
②　Ｂにお金を貸したＣ
ＣはＢにお金を貸しただけで、甲土地の抵当権を取得したり、差し押さえたりしていません。
Ｃは、抵当権を設定したり、差押えをしたりしていないので、Ｃは単なる債権者（法律上の利害関係人とまでは言えない）ので、第三者に該当しません。

■問９
民法第94条第2項は、相手方と通じてした虚偽の意思表示の無効は「善意の第三者に対抗することができない｡」と定めている。AとBが通謀の上で、Aを貸主、Bを借主とする金銭消費貸借契約を仮装した場合に、当該仮装債権をAから譲り受けたCは「第三者」に該当する。 （2012-問1-4）

答え：誤り

判例により、虚偽表示による契約から生じた仮装債権の譲受人は第三者に該当します。

①　虚偽表示でＡはＢにお金を貸したことにする。（Ａは債権者）
②　Ａがもつ貸金債権をＣが譲り受ける（Ｃは虚偽表示による契約から生じた仮装債権の譲受人）
Ｃが有する貸金債権は虚偽表示の目的物ともいえます。

今回、Ｃは、虚偽表示による契約から生じた仮装債権なので、上記判例により「第三者」に該当します。

問6～9についても「基本的な考え方」があり、その考え方に基づいて判例が導かれています。 つまり、基本的な考え方が頭に入っていれば答えを導けるようになります！ この点については、個別指導でお伝えします！

■問10
ＡがＢから甲土地を購入したところ、甲土地の所有者を名のるＣがＡに対して連絡してきた。Ｃは債権者の追及を逃れるために売買契約の実態はないのに登記だけＢに移し、Ｂがそれに乗じてＡとの間で売買契約を締結した場合には、ＣＢ間の売買契約が存在しない以上、Ａは所有権を主張することができない。 （2010-問4-4）

答え：誤り

Ｃ→Ｂ→Ａ

通謀虚偽表示（ウソの契約）を行うと、当事者間（ＢＣ間）の契約は無効です。 したがって、ＣはＢに対して甲土地を返すよう主張できます。 ただし、本問は、さらにＢがＣに甲地を売却しています。つまり、第三者が存在する場合はどうなるのか？ 第三者Ａが善意であれば（虚偽表示の事実をしらなければ）、第三者Ａは所有権を主張できます。 したがって、 「Ａは所有権を主張することができない。 」という記述は誤りです。 本問は単に上記を覚えるだけでなく、キチンと理解すべき問題です。 どのように理解すべきかは個別指導で解説します！

■問11
Ａ所有の甲土地をＡとＢが通じてした仮装の売買契約をした。そして、Ｂに所有権移転登記を行った後、ＣはＢとの間で売買契約を締結した。この場合、ＣがＡＢ間の売買契約が仮装であることを知らず、知らないことに無過失であっても、Ｃが所有権移転登記を備えていなければ、Ａは所有者であることをＣに対して主張できる。 （2008-問2-2）

答え：誤り

「仮装」という言葉があるので、虚偽表示の問題ということが分かります。 そして、第三者Ｃは善意（仮装であることを知らず）・無過失です。 虚偽表示では、本人Ａは善意の第三者Ｃに対抗できません。つまり、本人Ａは善意のＣに所有者であることを主張できません。 したがって、本問は誤りです。