宅地建物取引士資格試験の「専有部分と共用部分」を解説|宅建通信講座

宅建合格のために必要な「専有部分と共用部分」の学習すべき点は?

専有部分と共用部分

区分所有法とは、分譲マンションなどの権利関係をうまく処理するための法律です。
分譲マンションは一棟の建物の中を部屋に区分して、複数の方が所有します。この各部屋(301号室や405号室など)の所有権区分所有権といい、それを所有している人が区分所有者といいます。

専有部分

簡単にいえば、区分所有権の目的となる建物の部分です。つまり、301号室や405号室などの部屋のことです。

共用部分

簡単に言えば、廊下エレベーター電気配線などみんなが利用する部分のことです。
これらは、原則、区分所有者全員の共有となり、各共有者の持分は規約で定めない限り専有部分の床面積の割合によります。
そして、区分所有法の別段の定めがある場合を除いて、専有部分と共有部分の持分とを分離して処分(売却、担保、放棄)することはできません。
なぜなら、マンション一室を所有すれば、部屋までの廊下や階段は当然使うはずです。この廊下や階段をマンションの部屋を所有していない第三者が所有するのはおかしな話になります。

そして、共有部分は法律上当然共有部分になる法定共用部分と区分所有者で規約に定めて共用部分とする規約共用部分に分けられます。

法定共用部分

・階段やエレベーターなど、専有部分以外の建物部分
電気配線や配管など専有部分には属さない建物の附属物

規約共用部分

専有部分や付属建物は規約によって共用部分とすることtができます。
例えば、集会所や管理人室などです。
その際、登記をすることで、「ここは規約共用部分だよ!」っと第三者に対抗をすることができます。

共有部分の管理

管理行為 具体例 必要な持分数
保存行為 建物の修理
不法占拠者に対する明渡し請求
単独
ただし、規約で別段の定めをすることができます。
管理行為 物の利用・改良行為
共用部分に損害保険をかける行為
規約に別段の定めがない限り、
集会の普通決議(区分所有者および議決権の過半数)で決する
変更行為 手すりの設置、夜間灯の設置など 軽微な変更:普通決議(区分所有者および議決権の過半数)
エレベーターの設置など 重大な変更:特別決議(区分所有者および議決権の3/4以上
規約で区分所有者の定数を過半数まで減ずることはできます。

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