宅地建物取引士資格試験の「請負契約」を解説

宅建合格のために必要な「請負契約」の学習すべき点は?

請負契約

請負契約とは注文者が請負人に対して、ある仕事を完成させるように依頼して、その仕事の結果に対して、報酬を与える契約のことを言います。

請負の概要図

注文者と請負人の義務

相手方に対する義務
注文者   請負人に対して、報酬を支払う義務がある
請負人   注文者に対して、仕事を完成し、引渡す義務がある。
そして、仕事の目的物に瑕疵がある場合、請負人は瑕疵担保責任を負わなければならない

そして、注文者の報酬支払義務と請負人の目的物の引渡し義務同時履行の関係に立ちます。ただし、仕事の完成報酬支払の前に履行しないといけません。

上記の例でいうと、請負人は塀を作り、それを注文者に引き渡す義務があり、万一、塀に瑕疵がある場合は担保責任を負わなければなりません。一方、注文者は請負人に対して、請負契約どおりの金銭を支払わないといけません。

瑕疵担保責任

仕事の目的物に瑕疵があった場合、注文者は請負人に対して瑕疵担保責任を追及できます。ここで、注意が必要なのは、注文者は善意でも悪意でも責任追及できるという点です。つまり、無過失責任ということです。

そして、請負における瑕疵担保責任は3つのあります。

担保責任の種類   瑕疵担保責任の内容
瑕疵補修請求  注文者は、相当期間を定めて、瑕疵の補修をするよう請求することができます。
しかし、瑕疵が重大ではなくかつ補修に過分の費用がかかる時は瑕疵補修請求は認められません
損害賠償請求   注文者は瑕疵補修請求に加えて損害賠償請求もできます。建築請負の目的物である建物に重大な瑕疵があり、建替えをせざるをえない場合注文者は契約解除はできず請負人に対して、建替費用相当額の損害賠償請求が認められます。
そして、この損害賠償請求権報酬支払請求権同時履行の関係に立ち、また、相殺もできます。つまり、損害賠償請求ができる場合は、相手方が賠償しない場合、報酬の支払いを拒むことができ、また、報酬額から損害賠償額を差し引くこともできます。
契約解除  仕事の目的物に瑕疵があるため、契約目的を達成できない場合は原則、契約解除ができます
ただし、目的物が建物等の土地の工作物の場合契約解除できません。理由は、契約解除により、原状回復義務が生じ、建物を取り壊すとなると社会経済上大きな損失になるからです。

最後に重要なのが、目的物が工作物の場合において、請負人が担保責任を負う期間は、工作物が「瑕疵によって滅失し、又は損傷したとき」は、注文者は、「その滅失又は損傷の時から一年以内」に瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求は、請負人が当該建物を引き渡した時から1年以内です。

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