宅建過去問|平成29年・2017年

平成29年(2017年)宅建過去問・問11

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平成29年(2017年)問11/宅建過去問

A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(以下「本件契約」という。)が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1.Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。

2.賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。

3.本件契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき3年ごとに1%ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、AもBも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。

4.本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、AはあらかじめBに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。


 

 

【答え:2】


A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(本契約)が締結された。
1.Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。

1・・・誤り

本問は「二重賃貸」の問題です。考え方は「二重譲渡」と同じです。先に対抗要件を備えたほうが勝ちです。

AB間の土地の賃貸借は建物所有目的なので、借地法が適用され、「建物の登記」もしくは「土地の賃借権の登記」が対抗要件です。

一方、AC間の土地の賃貸借は資材置場目的なので、民法が適用され「土地の賃借権の登記」が対抗要件です。 問題文ではいずれが先に登記しているか記載がないので、どちらが優先するか分からないので誤りです。



A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(本契約)が締結された。
2.賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。

2・・・正しい

AB間の土地の賃貸借は建物所有目的なので、借地法が適用され、存続期間は最短でも30年です。これより短く設定しても30年と延長されます。したがって、10年と定めれば30年と延長されるので、前半部分は正しいです。

一方、AC間の土地の賃貸借は資材置場目的なので、民法が適用され、存続期間は最長でも20年です。これより長く設定しても20年に短縮されます。したがって、存続期間を10年とすれば、そのまま10年となります。したがって、後半部分も正しいです。



A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(本契約)が締結された。
3.本件契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき3年ごとに1%ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、AもBも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。

3・・・誤り

建物所有目的なので、借地法が適用されます。一定期間後に増額する旨の定め(スライド条項という)は有効です。

これは、地価上昇に伴い、賃料が不相当になった場合に備えた定めです。

近年、地価が下げ止まり、地価が上昇してきています。それに対応するために一定期間後に〇%賃料を上げるという特約をするわけです。

これにより、社会情勢の変化(地価上昇)により賃料が不相当となったときであっても、賃料の増額請求ができるわけです。

一方、減額できない旨の定めは、周りの地価が下がっているにも関わらず、減額できないのは、賃借人に不利になるので定めることができません



A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(本契約)が締結された。
4.本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、AはあらかじめBに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

4・・・誤り

契約更新がない建物少輔目的の土地の賃貸借なので、定期借地権が頭に浮かびます。定期借地権には①一般定期借地権、②事業用借地権、③建物譲渡特約付き借地権があります。

①②については、そもそも建物買取請求権はありません。なので、書面を交付して説明する必要はありません。

次に③建物譲渡特約付き借地権については、そもそも建物を買い取ってもらうことを前提にする借地権なので建物買取請求しない旨を定めることはありません。したがって、本肢は誤りです。

単に、「定期借地権については、書面を交付して説明する旨の規定がないから×と覚える」ので本試験で点数は取れません。

キチンと知っている知識を使って答えを導く習慣を付けましょう! これが個別指導でお伝えしている理解学習です!


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平成28年度(2016年)宅建試験・過去問

平成28年度(2016年)宅建試験・過去問

内容 内容
問1 民法の条文 問26 監督処分
問2 制限行為能力者 問27 媒介契約
問3 意思表示・対抗関係 問28 8種制限
問4 抵当権 問29 業務上の規制
問5 債権譲渡 問30 重要事項説明・37条書面
問6 売主の担保責任 問31 保証協会
問7 賃貸借・使用者責任 問32 広告の規制
問8 転貸借 問33 報酬
問9 判決文 問34 業務上の規制
問10 相続 問35 免許
問11 借地権 問36 重要事項説明
問12 借家権 問37 免許の基準・免許換え
問13 区分所有法 問38 宅地建物取引士
問14 不動産登記法 問39 35条書面・37条書面
問15 国土利用計画法 問40 営業保証金
問16 都市計画法 問41 業務上の規制
問17 都市計画法 問42 37条書面
問18 建築基準法 問43 8種制限
問19 建築基準法 問44 クーリングオフ
問20 宅地造成等規制法 問45 住宅瑕疵担保履行法
問21 土地区画整理法 問46 住宅金融支援機構
問22 農地法 問47 不当景品類及び不当表示防止法
問23 印紙税 問48 統計
問24 不動産取得税 問49 土地
問25 不動産鑑定評価基準 問50 建物

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