宅建過去問|平成28年・2016年

平成28年(2016年)宅建過去問・問28

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平成28年(2016年)問28/宅建過去問

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション(代金4,000万円)の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反するものの組合せはどれか。

ア Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。

イ Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、法第41条の2に定める保全措置を講じることなくBから手付金400万円を受領した。

ウ Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金500万円を受領したが、Bに当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除した。

エ Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めた。

  1. ア、ウ
  2. イ、ウ
  3. ア、イ、エ
  4. ア、ウ、エ

 

 

【答え:4】


ア Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。

ア・・・違反する

宅建業者A―――→非宅建業者B
(4000万円のマンション)

本肢は未完成物件なので、代金の5%または1,000万円を超える手付金等(手付金や中間金)を受領する場合、事前に保全措置が必要です。

4000万円の5%=200万円なので
200万円を超える手付金や中間金を受領する場合、受領前に保全措置が必要となります。

本肢では、手付金200万円を受領する時点では、受領した額は代金の5%ピッタリなので保全措置は不要です。
その後、中間金を受領する場合、5%を超えるので中間金を受領する前に保全措置が必要です。

したがって、「中間金として受領した後に保全措置を講じた」という本肢は違反です。

 


イ Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、法第41条の2に定める保全措置を講じることなくBから手付金400万円を受領した。

イ・・・違反しない

本肢は完成物件なので、、代金の10%または1,000万円を超える手付金等(手付金や中間金)を受領する場合、事前に保全措置が必要です。

4000万円の10%=400万円なので
本肢のように手付金400万円については、代金の10%(400万円)を超えておらず、ピッタリなので、この時点では保全措置は不要です。
したがって、本肢は違反しません。



ウ Aは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Bから手付金500万円を受領したが、Bに当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除した。

ウ・・・違反する

本肢は、売主が宅建業者で買主が宅建業者ではないので8種制限の適用があります。
そして、手付金の交付がされているので、売主は手付解除をする場合、受領した手付金(500万円)の倍額(1,000万円)を、買主に償還しなければなりません
本肢は、売主業者Aは買主Bに対して手付金500万円を償還しただけで契約を一方的に解除してるので宅建業法違反です。

 


エ Aは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めた。

エ・・・違反する

売主が宅建業者で買主が宅建業者ではないので8種制限の適用があります。
8周制限の一つである「損害賠償額の予定等の制限」では、
違約金や損害賠償の予定額を特約する場合、その合計額が代金の10分の2を超えてはいけない
としています。

4000万円の20%=800万円なので
債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1000万円とする特約は宅建業法違反です。

ちなみに、1000万円とする特約をした場合、すべてが無効となるわけでなく、代金の2/10(200万円だけ)を超える部分のみ無効となり、損害賠償の予定額は800万円となります。

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平成28年度(2016年)宅建試験・過去問

平成28年度(2016年)宅建試験・過去問

内容 内容
問1 民法の条文 問26 監督処分
問2 制限行為能力者 問27 媒介契約
問3 意思表示・対抗関係 問28 8種制限
問4 抵当権 問29 業務上の規制
問5 債権譲渡 問30 重要事項説明・37条書面
問6 売主の担保責任 問31 保証協会
問7 賃貸借・使用者責任 問32 広告の規制
問8 転貸借 問33 報酬
問9 判決文 問34 業務上の規制
問10 相続 問35 免許
問11 借地権 問36 重要事項説明
問12 借家権 問37 免許の基準・免許換え
問13 区分所有法 問38 宅地建物取引士
問14 不動産登記法 問39 35条書面・37条書面
問15 国土利用計画法 問40 営業保証金
問16 都市計画法 問41 業務上の規制
問17 都市計画法 問42 37条書面
問18 建築基準法 問43 8種制限
問19 建築基準法 問44 クーリングオフ
問20 宅地造成等規制法 問45 住宅瑕疵担保履行法
問21 土地区画整理法 問46 住宅金融支援機構
問22 農地法 問47 不当景品類及び不当表示防止法
問23 印紙税 問48 統計
問24 不動産取得税 問49 土地
問25 不動産鑑定評価基準 問50 建物

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