宅建過去問|平成28年・2016年

平成28年(2016年)宅建過去問・問12

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平成28年(2016年)問12/宅建過去問

AはBと、B所有の甲建物につき、居住を目的として、期間3年、賃料月額20万円と定めて賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した。この場合における次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.AもBも相手方に対し、本件契約の期間満了前に何らの通知もしなかった場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。

2.BがAに対し、本件契約の解約を申し入れる場合、甲建物の明渡しの条件として、一定額以上の財産上の給付を申し出たときは、Bの解約の申入れに正当事由があるとみなされる。

3.甲建物の適法な転借人であるCが、Bの同意を得て甲建物に造作を付加した場合、期間満了により本件契約が終了するときは、CはBに対してその造作を時価で買い取るよう請求することができる。

4.本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合でも、BはAに対し、同条所定の通知期間内に、期間満了により本件契約が終了する旨の通知をしなければ、期間3年での終了をAに対抗することができない。


 

 

【答え:2】


AもBも相手方に対し、本件契約の期間満了前に何らの通知もしなかった場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。

1・・・正しい

 20万
B――→A

建物の賃貸借について期間の定めがある場合、
当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、
従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなします。
ただし、更新後の契約期間は、定めがないものとなります。

したがって、本肢は正しいです。


BがAに対し、本件契約の解約を申し入れる場合、甲建物の明渡しの条件として、一定額以上の財産上の給付を申し出たときは、Bの解約の申入れに正当事由があるとみなされる。

2・・・誤り

賃貸人Bから賃借人Aへ解約を申し入れる場合、正当事由が必要です。
そして、下記内容を考慮して正当事由があるかどうかを判断します。

  1. 土地の使用を必要とする事情
  2. 借地に関する従前の経緯
  3. 土地の利用状況
  4. 立退料

本肢は、「一定額以上の財産上の給付を申し出たとき」=立退料を渡す申し出をしていますが
これだけで判断するわけではなく、それ以外の上記内容も考慮して判断します。

したがって、「一定額以上の財産上の給付を申し出たときは、Bの解約の申入れに正当事由があるとみなされる」という記述は誤りです。

 


甲建物の適法な転借人であるCが、Bの同意を得て甲建物に造作を付加した場合、期間満了により本件契約が終了するときは、CはBに対してその造作を時価で買い取るよう請求することができる。

3・・・正しい

賃借人Aが、賃貸人Bの同意を得て建物に付加した造作は、期間満了や解約の申入れによって賃貸借が終了するときに、賃貸人Bに対し、時価での買い取りを請求できます。(造作建物買取請求権
このルールは転借人Cにも適用されるので、転借人Cも、賃貸人Bに対して造作を買い取るよう請求することができます。

 


本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合でも、BはAに対し、同条所定の通知期間内に、期間満了により本件契約が終了する旨の通知をしなければ、期間3年での終了をAに対抗することができない。

4・・・正しい

契約期間が1年以上の定期建物賃貸借において、賃貸人Bが、契約終了を賃借人Aに対抗するためには、
賃貸人Aは、期間の満了の1年前から3か月前までの間に賃借人Bに対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしておかなえればなりません。
したがって、「Bは、所定の通知期間内に、期間満了により本件契約が終了する旨の通知をしなければ、期間3年での終了をAに対抗することができない」という記述は正しいです。

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平成28年度(2016年)宅建試験・過去問

平成28年度(2016年)宅建試験・過去問

内容 内容
問1 民法の条文 問26 監督処分
問2 制限行為能力者 問27 媒介契約
問3 意思表示・対抗関係 問28 8種制限
問4 抵当権 問29 業務上の規制
問5 債権譲渡 問30 重要事項説明・37条書面
問6 売主の担保責任 問31 保証協会
問7 賃貸借・使用者責任 問32 広告の規制
問8 転貸借 問33 報酬
問9 判決文 問34 業務上の規制
問10 相続 問35 免許
問11 借地権 問36 重要事項説明
問12 借家権 問37 免許の基準・免許換え
問13 区分所有法 問38 宅地建物取引士
問14 不動産登記法 問39 35条書面・37条書面
問15 国土利用計画法 問40 営業保証金
問16 都市計画法 問41 業務上の規制
問17 都市計画法 問42 37条書面
問18 建築基準法 問43 8種制限
問19 建築基準法 問44 クーリングオフ
問20 宅地造成等規制法 問45 住宅瑕疵担保履行法
問21 土地区画整理法 問46 住宅金融支援機構
問22 農地法 問47 不当景品類及び不当表示防止法
問23 印紙税 問48 統計
問24 不動産取得税 問49 土地
問25 不動産鑑定評価基準 問50 建物

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