宅建過去問|平成28年・2016年

平成28年(2016年)宅建過去問・問11

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平成28年(2016年)問11/宅建過去問

Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Aは借地権登記を備えていないものとする。

1.Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。

2.Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。

3.AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。

4.Aが地代を支払わなかったことを理由としてBが乙土地の賃貸借契約を解除した場合、契約に特段の定めがないときは、Bは甲建物を時価で買い取らなければならない。


 

 

【答え:1】


Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。

1・・・正しい

A:借地権者(土地の借主)
B:借地権設定者(土地の貸主・地主)

本肢は、借地権者がAで、借地上建物の名義人がCです。
借地権を第三者に対抗する場合、「借地権者」と「借地上建物の名義人」は同じでないといけません。
したがって、所有権移転登記を備えたD(対抗要件を満たしたD)に対して、Aは借地権を対抗することができないので正しいです。

ちなみに、借地権を第三者に対抗できる場合は3つあります。

  1. 借地権の登記
  2. 借地上建物の登記借地権者本人名義であること)
  3. 掲示による対抗(建物が滅失した場合、その旨を掲示している:滅失した日から2年間対抗力を持つ)

Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。

2・・・誤り

借地権を第三者に対抗するための「借地上建物の登記」について
建物の登記上の所在の地番や床面積等が、表示と多少、違っていても、建物の同一性が確認できる程度の軽微な違いであれば、問題なしとして、対抗要件を満たします


AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。

3・・・誤り

「更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定する」 ということは、定期借地権にする必要があります。

定期借地権は「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」があります。

建物譲渡特約付き借地権とは、期間満了後に、借地上の建物を地主に相当対価で譲渡することにより、借地権を消滅させるものなので、これに当てはまりません。そうなると、「一般定期借地権」と「事業用定期借地権」のどちらかになります。

一般定期借地権」は、存続期間を50年以上で設定する必要があり、本肢は30年なのでこれも満たしません。

次に、「事業用定期借地権」は、「居住用建物」所有を目的とする場合は設定できません
したがって、これも満たしません。

つまり、定期借地権にすることはできないので、本肢は誤りです。

 


Aが地代を支払わなかったことを理由としてBが乙土地の賃貸借契約を解除した場合、契約に特段の定めがないときは、Bは甲建物を時価で買い取らなければならない。

4・・・誤り

賃借人の債務不履行によって契約が終了した場合には、建物買取請求権は認められないので本肢は誤りです。

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平成28年度(2016年)宅建試験・過去問

平成28年度(2016年)宅建試験・過去問

内容 内容
問1 民法の条文 問26 監督処分
問2 制限行為能力者 問27 媒介契約
問3 意思表示・対抗関係 問28 8種制限
問4 抵当権 問29 業務上の規制
問5 債権譲渡 問30 重要事項説明・37条書面
問6 売主の担保責任 問31 保証協会
問7 賃貸借・使用者責任 問32 広告の規制
問8 転貸借 問33 報酬
問9 判決文 問34 業務上の規制
問10 相続 問35 免許
問11 借地権 問36 重要事項説明
問12 借家権 問37 免許の基準・免許換え
問13 区分所有法 問38 宅地建物取引士
問14 不動産登記法 問39 35条書面・37条書面
問15 国土利用計画法 問40 営業保証金
問16 都市計画法 問41 業務上の規制
問17 都市計画法 問42 37条書面
問18 建築基準法 問43 8種制限
問19 建築基準法 問44 クーリングオフ
問20 宅地造成等規制法 問45 住宅瑕疵担保履行法
問21 土地区画整理法 問46 住宅金融支援機構
問22 農地法 問47 不当景品類及び不当表示防止法
問23 印紙税 問48 統計
問24 不動産取得税 問49 土地
問25 不動産鑑定評価基準 問50 建物

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