平成27年の宅建過去問、宅建試験問9の解答と解説

宅地建物取引士試験の過去問を解いて、一発合格/抵当権の譲渡、抵当権の順位譲渡、抵当権の放棄、抵当権の順位放棄

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平成27年(2015年)問7/宅建過去問

債務者Aが所有する甲土地には、債権者Bが一番抵当権(債権額2,000万円)、債権者Cが二番抵当権(債権額2,400万円)、債権者Dが三番抵当権 (債権額4,000万円)をそれぞれ有しており、Aにはその他に担保権を有しない債権者E(債権額2,000万円)がいる。甲土地の競売に基づく売却代金 5,400万円を配当する場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1.BがEの利益のため、抵当権を譲渡した場合、Bの受ける配当はO円である。

2.BがDの利益のため、抵当権の順位を譲渡した場合、Bの受ける配当は800万円である。

3.BがEの利益のため、抵当権を放棄した場合、Bの受ける配当は1,000万円である。

4.BがDの利益のため、抵当権の順位を放棄した場合、Bの受ける配当は1,000万円である。


 

 

【答え:2】


BがEの利益のため、抵当権を譲渡した場合、Bの受ける配当はO円である。

1・・・正しい

抵当権が設定された土地が売却された場合、「抵当権の譲渡がされる前」の通常の配当と、「BがEに抵当権を譲渡した場合」の配当は以下の通りです。

宅建過去問平成27年問7選択肢1抵当権の譲渡

BからEに抵当権の譲渡がされると、Bが有している2,000万円の優先弁済権の範囲で、先にEが優先弁済を受けることになります。 そして、それでも余りがあれば、余りをBが取ることになります。つまり、Eが先に2000万円の弁済を受けると、残りはないので、Bの配当は0円。1円も弁済を受けることができません。

Eの債権額は2,000万円とBの債権額と同じですから、この場合はBとEが入れ替わるだけと言うことになります。ですから、Eの配当金が2,000万円、Bが配当ナシとなり、本問は正しい記述となります。

抵当権の譲渡、抵当権の順位譲渡、抵当権の放棄、抵当権の順位放棄は2つ計算式だけで答えを導けます!その計算式は「個別指導プログラム」で解説します!


BがDの利益のため、抵当権の順位を譲渡した場合、Bの受ける配当は800万円である。

2・・・誤り

抵当権が設定された土地が売却された場合、「抵当権の順位譲渡がされる前」の通常の配当と、「BがDのために、抵当権の順位を譲渡した場合」の配当は以下の通りです。

BからDに抵当権の順位譲渡がされた場合
①「Bが有している2,000万円の優先弁済権」と「Dが有している1000万円の優先弁済権」を合計する。宅建過去問平成27年問7選択肢2抵当権の順位譲渡
すると、2000万円+1000万円=3000万円となる
②順位譲渡受けたDから弁済してもらうので、Dが3000万円の弁済(配当)を受け、Eは1円も受領できません。
したがって、本問は誤りです。
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BがEの利益のため、抵当権を放棄した場合、Bの受ける配当は1,000万円である。

3・・・正しい

抵当権が設定された土地が売却された場合、「抵当権の放棄がされる前」の通常の配当と、「BがEのために、抵当権を放棄した場合」の配当は以下の通りです。

宅建過去問平成27年問7選択肢3抵当権の放棄

BがEのために抵当権を放棄した場合
①「抵当権を放棄した者」が持つ放棄前の優先弁済権を「放棄した者」と「放棄を受けた者」の債権額の割合に応じて分ける
問題文では「BがEの利益のため、抵当権を放棄した」となっているので、
①Bの優先弁済権である2000万円を「BとEの債権額の割合」で分けます。
BとEの債権額の割合は、
B:E=2000万円:2000万円=1:1です。( 1+1=2←これが分母 )
つまり、2000万円をBが1/2、Eが1/2の割合で分けるわけです。
つまり、BもEも1000万円ずつ弁済を受けるわけです。
したがって、本問は正しいです。

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BがDの利益のため、抵当権の順位を放棄した場合、Bの受ける配当は1,000万円である。

4・・・正しい

抵当権が設定された土地が売却された場合、「抵当権の順位放棄がされる前」の通常の配当と、「BがDのために、抵当権の順位放棄をした場合」の配当は以下の通りです。

宅建過去問平成27年問7選択肢4抵当権の順位放棄

BがDのために抵当権の順位放棄をした場合
①「抵当権の順位放棄をした者」と「抵当権の順位放棄を受けた者」が持つ順位放棄前の優先弁済権の合計を出す(順位譲渡と同じ) 
②その合計額を債権額の割合に応じて分ける
問題文では「BがDの利益のため、抵当権の順位を放棄した」となっているので、
①BとDの債権額の合計額は3000万円
②BとDの優先弁済権の割合は
B:D=2000万円:4000万円=1:2です。( 1+2=3←これが分母となる )
つまり、3000万円についてBが1/3、Dが2/3の割合で分けるわけです。
したがって、
Bの優先弁済権(配当)=3000×1/3=1000万円
Dの優先弁済権(配当)=3000×2/3=2000万円
つまり、Bが受ける配当は1000万円なので、本問は正しいです。
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平成27年度(2015年)宅建試験・過去問

平成27年度(2015年)宅建試験・過去問

内容 内容
問1 民法の条文 問26 宅地建物取引業の定義と免許の要否
問2 通謀虚偽表示 問27 免許の基準
問3 賃貸借と使用貸借 問28 媒介契約
問4 取得時効 問29 重要事項説明
問5 占有 問30 媒介契約
問6 抵当権 問31 35条書面の記載事項
問7 抵当権の処分 問32 35条書面の記載事項
問8 同時履行の関係 問33 報酬計算
問9 転貸借 問34 8種制限
問10 相続 問35 宅地建物取引士
問11 借家権 問36 8種制限
問12 定期借家権と普通借家権 問37 業務上の規制
問13 区分所有法 問38 37条書面
問14 不動産登記法 問39 8種制限
問15 都市計画法(開発許可) 問40 8種制限
問16 都市計画法 問41 業務上の規制
問17 建築基準法(建築確認) 問42 営業保証金と保証協会
問18 建築基準法 問43 監督処分
問19 宅地造成等規制法 問44 案内所
問20 土地区画整理法 問45 住宅瑕疵担保履行法
問21 国土利用計画法 問46 住宅金融支援機構
問22 農地法 問47 不当景品類及び不当表示防止法
問23 贈与税:相続時精算課税制度 問48 統計
問24 固定資産税 問49 土地
問25 地価公示法 問50 建物

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