平成27年の宅建過去問、宅建試験問4の解答と解説

宅地建物取引士試験の過去問を解いて、一発合格/

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平成27年(2015年)問4/宅建過去問

A所有の甲土地を占有しているBによる権利の時効取得に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1.Bが父から甲土地についての賃借権を相続により承継して賃料を払い続けている場合であっても、相続から20年間甲土地を占有したときは、Bは、時効によって甲土地の所有権を取得することができる。

2.Bの父が11年間所有の意思をもって平穏かつ公然に甲土地を占有した後、Bが相続によりその占有を承継し、引き続き9年間所有の意思をもって平穏かつ公然に占有していても、Bは、時効によって甲土地の所有権を取得することはできない。

3.Aから甲土地を買い受けたCが所有権の移転登記を備えた後に、Bについて甲土地所有権の取得時効が完成した場合、Bは、Cに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。

4.甲土地が農地である場合、BがAと甲土地につき賃貸借契約を締結して20年以上にわたって賃料を支払って継続的に耕作していても、農地法の許可がなければ、Bは、時効によって甲土地の賃借権を取得することはできない。


 

 

【答え:3】


Bが父から甲土地についての賃借権を相続により承継して賃料を払い続けている場合であっても、相続から20年間甲土地を占有したときは、Bは、時効によって甲土地の所有権を取得することができる。

1・・・誤り

宅建過去問平成27年問4選択肢1、取得時効と相続

Bが時効によって土地を取得するには、所有の意思を持って占有する必要があります(取得時効の要件)。本問を見ると、Bは甲土地の所有者Aに対して賃料を支払っています。これでは、Bに所有の意思があるとは言えませんよね。(A所有の土地だから賃料を払っているわけなので、、、)したがって、Bは時効取得することはできません。

本問はキチンと答えを導くためのプロセスが重要です。
上記は、そのプロセスを省略して、ポイントのみを話しています
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Bの父が11年間所有の意思をもって平穏かつ公然に甲土地を占有した後、Bが相続によりその占有を承継し、引き続き9年間所有の意思をもって平穏かつ公然に占有していても、Bは、時効によって甲土地の所有権を取得することはできない。

2・・・誤り

Bの父が11年間所有の意思をもって平穏かつ公然に甲土地を占有した後、Bが引き続き9年間所有の意思をもって平穏かつ公然に占有した場合、Bは占有期間を承継して20年占有したことになります。「Bの父」が占有開始時に「善意無過失であろうが、悪意であろうが、有過失であろうが関係なく」時効期間が満了するので、Bは時効取得できます。したがって、本問は誤りです。


Aから甲土地を買い受けたCが所有権の移転登記を備えた後に、Bについて甲土地所有権の取得時効が完成した場合、Bは、Cに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。

3・・・正しい

宅建過去問平成27年問4選択肢3、時効完成前の第三者

系列を考えると、
A所有の土地について、Bが平穏かつ公然に占有

AがCに売却し、Cが登記する

Bの時効が完成する

となります。この場合について、
時効完成前にAから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたCは、時効完成前の第三者です。
そして、覚えるポイントは、時効により所有権を取得したBは、時効完成前の第三者に対して、登記なく所有権を主張することができるということです。

したがって、「Bは、Cに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる」という記述は正しいです。

この問題は考え方が重要です。
単に覚えてもヒッカケ問題でひっかかったりするので、考え方をマスターしましょう!
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勉強しても実力がつかないので、時間の無駄です!


甲土地が農地である場合、BがAと甲土地につき賃貸借契約を締結して20年以上にわたって賃料を支払って継続的に耕作していても、農地法の許可がなければ、Bは、時効によって甲土地の賃借権を取得することはできない。

4・・・誤り

宅建過去問平成27年問4選択肢4農地の賃貸借

結論から言うと
土地の賃借権も一定要件を満たせば、時効取得できます
そして、耕作者が土地(農地)の賃借権を時効取得する場合、農地法3条許可は不要です。
したがって、BがAと甲土地につき賃貸借契約を締結して20年以上にわたって賃料を支払って継続的に耕作しているのであれば、農地法の許可がなくても、Bは、時効によって甲土地の賃借権を取得することができます。つまり、誤りです。

これは、細かく一つ一つ理解すれば答えは導ける問題です。
理解の仕方は「個別指導プログラム」で解説しますので、是非理解をしてください!


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平成27年度(2015年)宅建試験・過去問

平成27年度(2015年)宅建試験・過去問

内容 内容
問1 民法の条文 問26 宅地建物取引業の定義と免許の要否
問2 通謀虚偽表示 問27 免許の基準
問3 賃貸借と使用貸借 問28 媒介契約
問4 取得時効 問29 重要事項説明
問5 占有 問30 媒介契約
問6 抵当権 問31 35条書面の記載事項
問7 抵当権の処分 問32 35条書面の記載事項
問8 同時履行の関係 問33 報酬計算
問9 転貸借 問34 8種制限
問10 相続 問35 宅地建物取引士
問11 借家権 問36 8種制限
問12 定期借家権と普通借家権 問37 業務上の規制
問13 区分所有法 問38 37条書面
問14 不動産登記法 問39 8種制限
問15 都市計画法(開発許可) 問40 8種制限
問16 都市計画法 問41 業務上の規制
問17 建築基準法(建築確認) 問42 営業保証金と保証協会
問18 建築基準法 問43 監督処分
問19 宅地造成等規制法 問44 案内所
問20 土地区画整理法 問45 住宅瑕疵担保履行法
問21 国土利用計画法 問46 住宅金融支援機構
問22 農地法 問47 不当景品類及び不当表示防止法
問23 贈与税:相続時精算課税制度 問48 統計
問24 固定資産税 問49 土地
問25 地価公示法 問50 建物

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