平成27年の宅建過去問、宅建試験問34の解答と解説

宅地建物取引士資格試験の過去問を解いて、一発合格/8種制限

上記「予想模試」の値上げまで あとカウントダウン

平成27年(2015年)問34/宅建過去問

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.Cが建物の所有権を有している場合、AはBとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、AがCとの間で、すでに当該建物を取得する契約(当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。)を締結している場合は、この限りではない。

2.Aは、Bとの間における建物の売買契約において、「AがBに対して瑕疵担保責任を負う期間は、建物の引渡しの日から1年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、BがAに対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、当該建物の引渡しの日から2年間となる。

3.Aは、Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。

4.AB間の建物の売買契約における「宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、AからBに対して損害賠償を請求することができる」旨の特約は有効である。


 

 

【答え:3】


Cが建物の所有権を有している場合、AはBとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、AがCとの間で、すでに当該建物を取得する契約(当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。)を締結している場合は、この限りではない。

1・・・誤り

宅建過去問平成27年問34選択肢1自己所有に属しない宅地建物の売買契約締結の禁止

原則、宅建業者は「自己の所有に属しない宅地建物」について、自ら売主(買主:宅建業者以外)として売買契約を締結してはいけません。 したがって、本問の前半部分「宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物の売買契約を締結する場合において、Cが建物の所有権を有している場合、AはBとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。」は正しいです。

しかし、その後の「ただし」以降が誤りです。停止条件が付いている場合も原則通り、売買契約を締結してはいけないので、本問は誤りです。

本問の細かい言葉の使い方(言い回し)について別途解説が必要でしょう!なので、「個別指導プログラム」では、問題文の言い回しについて詳しく解説しています!また、本問の停止条件に関するルールも重要なので、その点もイメージできるように解説しています!!


Aは、Bとの間における建物の売買契約において、「AがBに対して瑕疵担保責任を負う期間は、建物の引渡しの日から1年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、BがAに対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、当該建物の引渡しの日から2年間となる。

2・・・誤り

まず、宅建業者Aが売主、非宅建業者Bが買主なので、8種制限の適用があります。
そして、原則、宅建業者は、自ら売主(買主:宅建業者以外)となる売買契約において、 「民法の瑕疵担保責任」の規定よりも買主に不利となる特約はしてはいけません。ただし、例外として、宅建業者が瑕疵担保責任を負う期間を、「物件を引渡した日から2年以上」とする特約は有効です。 

本問の「引渡しから1年間とする」特約は、「引渡してから2年間」より短く買主にとって不利な特約です。 したがって、本特約は無効です。 
そして、特約が無効となると、民法の原則に立ち返り、瑕疵担保責任を負う期間は、善意無過失の買主が瑕疵の事実を知ってから1年となります。本問は「当該建物の引渡しの日から2年間」となっているので誤りです。

少し分かりづらいかもしれないので、「個別指導プログラム」では、民法の規定もまとめて結局どういうことなのかを整理しています! これが頭に入っていれば、瑕疵担保責任の特約制限のヒッカケ問題でも十分対応できるので、こっちを覚えておきましょう!!


Aは、Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。

3・・・正しい

クーリングオフについて告知を受けた日から起算して8日を経過」もしくは「物件の引渡しを受け、かつ、代金全額を支払ったとき」はクーリングオフによる解除はできません。  一つ一つ見ていきます!

■クーリングオフについて告知を受けた日から起算して8日を経過しているか?
本問を見ると、クーリングオフについて書面を交付して説明された旨の記述がありません。もし、買受けの申込みのときに、クーリングオフについて書面を交付して説明されていてもなされたとしても、クーリングオフの通知までに8日間は経過していません。

■ 物件の引渡しを受け、かつ、代金全額を支払っているか?
クーリング・オフの通知をした時点で、Bは建物の引渡しを受けているが、代金の断金は支払っていません。

したがって、買主Bはクーリングオフによる解除が可能です。
つまり、売主Aは、Bによるクーリングオフによる契約の解除を拒むことができません。

上記解説は、クーリングオフを解く上での「考え方」を使っていません。 そのため、類題のヒッカケ問題が出たら間違う危険性があります。 クーリングオフで確実に点数を取るための考え方は「個別指導プログラム」で解説しています! 本試験で得点したい方はこちらの考え方を使って勉強を進めてください!


AB間の建物の売買契約における「宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、AからBに対して損害賠償を請求することができる」旨の特約は有効である。

4・・・誤り

クーリングオフによる解除が行われた場合、売主業者は、受領した手付金その他の金銭を速やかに返還しなければならず、宅建業者は「損害賠償金」や「違約金」の請求はできません。損害賠償請求等ができる旨の特約をしても無効です。

この点は対比して学習していただきたい部分があるので、その点は「個別指導プログラム」で解説しています!


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平成27年度(2015年)宅建試験・過去問

平成27年度(2015年)宅建試験・過去問

内容 内容
問1 民法の条文 問26 宅地建物取引業の定義と免許の要否
問2 通謀虚偽表示 問27 免許の基準
問3 賃貸借と使用貸借 問28 媒介契約
問4 取得時効 問29 重要事項説明
問5 占有 問30 媒介契約
問6 抵当権 問31 35条書面の記載事項
問7 抵当権の処分 問32 35条書面の記載事項
問8 同時履行の関係 問33 報酬計算
問9 転貸借 問34 8種制限
問10 相続 問35 宅地建物取引士
問11 借家権 問36 8種制限
問12 定期借家権と普通借家権 問37 業務上の規制
問13 区分所有法 問38 37条書面
問14 不動産登記法 問39 8種制限
問15 都市計画法(開発許可) 問40 8種制限
問16 都市計画法 問41 業務上の規制
問17 建築基準法(建築確認) 問42 営業保証金と保証協会
問18 建築基準法 問43 監督処分
問19 宅地造成等規制法 問44 案内所
問20 土地区画整理法 問45 住宅瑕疵担保履行法
問21 国土利用計画法 問46 住宅金融支援機構
問22 農地法 問47 不当景品類及び不当表示防止法
問23 贈与税:相続時精算課税制度 問48 統計
問24 固定資産税 問49 土地
問25 地価公示法 問50 建物

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