平成24年の宅建過去問、宅建試験問6の解答と解説

宅地建物取引主任者試験の過去問を解いて、一発合格/物権変動

上記「予想模試」の値上げまで あとカウントダウン

平成25年(2013年)問6/宅建過去問

A銀行のBに対する貸付債権1,500万円につき、CがBの委託を受けて全額について連帯保証をし、D及びEは物上保証人として自己の所有する不動産にそれぞれ抵当権を設定していた場合、次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1.CがA銀行に対して債権全額について保証債務を履行した場合、Cは、D及びEの各不動産に対する抵当権を実行して1,500万円を回収することができる。

2.A銀行がDの不動産の抵当権を実行して債権全額を回収した場合、DはCに対して、1,000万円を限度として求償することができる。

3.第三者がDの所有する担保不動産を買い受けた後、CがA銀行に対して債権全額を弁済した場合、Cは代位の付記登記をしなければ、当該第三者に対してA銀行に代位することができない。

4.Eの担保不動産を買い受けた第三者がA銀行に対して債権全額を弁済した場合、当該第三者は、Cに対して、弁済した額の一部を求償することができる。


 

この問題は債権債務の基本的なレベルの問題ですね(^^)/
基本事項を頭に入れるだけでなく、使える知識にしないと本問のような試験で得点できません!

単に過去問を解けるようにすれば本試験で得点できると思っている方は大間違いです!

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【答え:4】
A銀行 : 債権者
B : 主たる債務者
C : 連帯保証人
D : 物上保証人
E : 物上保証人
全債務 : 1500万円


1.CがA銀行に対して債権全額について保証債務を履行した場合、Cは、D及びEの各不動産に対する抵当権を実行して1,500万円を回収することができる。

1・・・誤り

保証人、物上保証人が複数いる状況では、負担部分を超えて弁済した場合、求償できます
全債務を保証人、物上保証人の頭数で割った金額がそれぞれの負担部分となります。
つまり、C,D,Eそれぞれの負担部分は500万円となります。
(1500万円÷3人)
そのうちの1人(C)が全額弁済した場合、
「保証人の負担部分(500万円)を除いた残額」は1000万円になります。
この1000万円をDとEの「各財産の価格に応じて」分配して、求償できるわけです。
もし、
Dの土地の価格が9000万円
Eの土地の価格が1000万円
であれば
CはDに対して900万円、CはEに対して100万円を求償できます。
したがって、「抵当権を実行して1,500万円を回収することができる」という記述は誤りです。正しくは1000万円ですね!


2.A銀行がDの不動産の抵当権を実行して債権全額を回収した場合、DはCに対して、1,000万円を限度として求償することができる。

2・・・誤り

「A銀行がDの不動産の抵当権を実行して債権全額を回収した」
ということは、Dが1500万円を弁済したということです。
物上保証人が、他の保証人に求償する場合、「頭数で割った額」を求償できます。
ここで、C,D,Eの3人で割ると500万円です。
つまり、 全額弁済した物上保証人Dは連帯保証人Cに対して500万円を限度として求償できます。個別指導ではより分かりやすく細かく解説します!


3.第三者がDの所有する担保不動産を買い受けた後、CがA銀行に対して債権全額を弁済した場合、Cは代位の付記登記をしなければ、当該第三者に対してA銀行に代位することができない。

3・・・誤り

本肢で質問されているのは、問題文の状況下で
全額弁済したCは、他の者に求償できるかということです。
問題文では「第三者が担保不動産を買い受けた後、CがA銀行に対して弁済した場合」と書いてあるので、 「第三取得者出現→弁済」という時系列です。
判例では、
第三取得者の出現後に保証人が弁済したときは、付記登記は不要としています。・・・①(本肢)
つまり、付記登記をしていなくても、代位(求償)できます。
弁済の後、第三取得者が出現したときは、代位するには付記登記が必要・・・②
としています。
つまり、本肢は①なので付記登記をしていなくても代位できます。


4.Eの担保不動産を買い受けた第三者がA銀行に対して債権全額を弁済した場合、当該第三者は、Cに対して、弁済した額の一部を求償することができる。

4・・正しい

条文では、「第三取得者は、保証人に対して債権者に代位しない」と規定されていますが、高裁の判例では、物上保証人から抵当不動産を取得した第三取得者は「物上保証人と同視できる」としており、結果として、Eの担保不動産を買い受けた第三者はCに対して、弁済した額の一部を求償することができます。

この問題は無視してもらって大丈夫です。


平成25年度(2013年)宅建試験・過去問

内容 内容
問1 民法の条文 問26 免許の基準
問2 未成年者
問27 営業保証金
問3 囲繞地通行権・地役権 問28 媒介契約
問4 留置権
問29 重要事項説明
問5 抵当権
問30 重要事項説明
問6 物上保証・物上代位
問31 37条書面
問7 保証 問32 広告開始時期の制限、契約締結時期の制限
問8 事務管理・賃貸借 問33 重要事項説明
問9 使用者責任・不法行為 問34 クーリングオフ
問10 相続 問35 37条書面
問11 定期建物賃貸借 問36 37条書面
問12 借地権 問37 報酬
問13 区分所有法 問38 損害賠償額の予定・違約金
問14 不動産登記法 問39 保証協会
問15 都市計画法 問40 手付金等の保全措置
問16 都市計画法・開発許可 問41 従業者名簿・帳簿
問17 建築基準法 問42 監督処分
問18 建築基準法 問43 宅建業法総合
問19 宅地造成等規制法 問44 取引主任者
問20 土地区画整理法 問45 特定住宅瑕疵担保責任
問21 農地法 問46 住宅金融支援機構
問22 その他法令・国土利用計画法 問47 不当景品類及び不当表示防止法
問23 印紙税 問48 統計
問24 固定資産税 問49 土地
問25 地価公示法 問50 建物

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