平成24年の宅建過去問、宅建試験問11の解答と解説

宅地建物取引主任者試験の過去問を解いて、一発合格/借地権

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平成25年(2013年)問11/宅建過去問

Aは、A所有の甲建物につき、Bとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借契約を締結し、Bは甲建物をさらにCに賃貸(転貸)した。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1.BがAに無断で甲建物をCに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、AはAB間の賃貸借契約を解除することができる。

2.Bの債務不履行を理由にAが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸していたときには、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。

3.AB間の賃貸借契約が期間満了で終了する場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸しているときには、BのCに対する解約の申入れについて正当な事由がない限り、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。

4.AB間の賃貸借契約に賃料の改定について特約がある場合には、経済事情の変動によってBのAに対する賃料が不相当となっても、BはAに対して借地借家法第32条第1項に基づく賃料の減額請求をすることはできない。


 

 

【答え:4】

 A――――B――――C
賃貸人  賃借人  転借人


1.BがAに無断で甲建物をCに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、AはAB間の賃貸借契約を解除することができる。

1・・・誤り

Aに無断で、BがCに転貸しても
Aに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、
Aは賃貸借契約を解除することができません。


2.Bの債務不履行を理由にAが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸していたときには、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。

2・・・誤り

賃貸借契約が賃借人Bの債務不履行により契約解除となる場合、転借人Cは賃貸人Aに対抗できません。 逆を言えば、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができます。したがって、本肢は誤り。(転借人Cは明渡さないといけないですね!)


3.AB間の賃貸借契約が期間満了で終了する場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸しているときには、BのCに対する解約の申入れについて正当な事由がない限り、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。

3・・・誤り
賃貸借契約が期間満了により賃貸借契約は終了する場合、正当な事由がなくてもAはCに明渡請求ができます。したがって、誤りです。
これは、理解すべき部分なので、「個別指導」で何を理解するのかを細かく解説します。


4.AB間の賃貸借契約に賃料の改定について特約がある場合には、経済事情の変動によってBのAに対する賃料が不相当となっても、BはAに対して借地借家法第32条第1項に基づく賃料の減額請求をすることはできない。

4・・・正しい

定期建物賃貸借契約においては、
賃料増額請求をしない特約だけでなく、
賃借人に不利となる賃料減額請求をしない特約も有効となります。
この点については関連ポイントも含めてしっかり整理しておく必要があります!
得点源なので「個別指導」では表にしてまとめています!


本肢4は、普通建物賃借借の場合、賃借人に不利となる特約は無効なので、 間違えた方も多いでしょう!しっかり整理しましょう!

平成25年度(2013年)宅建試験・過去問

内容 内容
問1 民法の条文 問26 免許の基準
問2 未成年者
問27 営業保証金
問3 囲繞地通行権・地役権 問28 媒介契約
問4 留置権
問29 重要事項説明
問5 抵当権
問30 重要事項説明
問6 物上保証・物上代位
問31 37条書面
問7 保証 問32 広告開始時期の制限、契約締結時期の制限
問8 事務管理・賃貸借 問33 重要事項説明
問9 使用者責任・不法行為 問34 クーリングオフ
問10 相続 問35 37条書面
問11 定期建物賃貸借 問36 37条書面
問12 借地権 問37 報酬
問13 区分所有法 問38 損害賠償額の予定・違約金
問14 不動産登記法 問39 保証協会
問15 都市計画法 問40 手付金等の保全措置
問16 都市計画法・開発許可 問41 従業者名簿・帳簿
問17 建築基準法 問42 監督処分
問18 建築基準法 問43 宅建業法総合
問19 宅地造成等規制法 問44 取引主任者
問20 土地区画整理法 問45 特定住宅瑕疵担保責任
問21 農地法 問46 住宅金融支援機構
問22 その他法令・国土利用計画法 問47 不当景品類及び不当表示防止法
問23 印紙税 問48 統計
問24 固定資産税 問49 土地
問25 地価公示法 問50 建物

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